В августе 2017 г. в аренду предлагалось 2 766 объектов коммерческой недвижимости общей площадью 1 461 тыс. кв. м. Объем предложения за месяц по количеству вырос на 5%, а по общей площади - на 10%.

Средняя арендная ставка за месяц снизилась на 4% и составила 17 295 руб./кв. м/год. Курс доллара в августе не изменился, поэтому в долларовом эквиваленте ставка также уменьшилась на 4% и составила 290$/кв.м/год. За год, с августа 2016 года рублевые ставки не изменились, а долларовые снизились на 8%.

Рост объема предложения и снижение арендных ставок в августе являются умеренными, что характерно для летнего периода. Макроэкономические и иные факторы для существенного изменения конъюнктуры рынка коммерческой недвижимости на текущий момент отсутствуют.

Лидером по объему предложения традиционно остаются офисные помещения, доля которых по площади составляет 48%. Далее идут производственно-складские (42%) и торговые помещения (10%).

Торговая недвижимость

В августе 2017 г. на рынке экспонировалось 559 объектов общей площадью 155 тыс. кв. м. По сравнению с предыдущим месяцем количество экспонируемых торговых объектов увеличилось на 1%, а общая площадь - на 5%.

Из указанных объектов в центре экспонировалось 35 объектов общей площадью 8 тыс. кв. м, что ниже показателя июля на 10% по количеству и на 29% по общей площади. Средняя запрашиваемая ставка аренды на эти объекты за месяц снизилась на 5% и составила 58 973 руб./кв. м/год, при этом по давно экспонируемым объектам ставки практически не изменились. Снижение арендной ставки произошло, в частности, из-за ухода в июле двух дорогих объектов - на ул.Старый Гай (270 кв.м, 119 000 руб./кв.м/год) и ул. Тверская (173 кв.м, 131 261 руб./кв.м/год).

Количество торговых объектов, предлагаемых в аренду за пределами центра, в августе 2017 г. выросло на 2%, а их общая площадь - на 8%. Объем предложения составил 524 объекта общей площадью 147 тыс. кв. м. Средняя ставка за месяц уменьшилась на 8% и составила 26 671 руб./кв.м/год,

По уровню изменения ставок за месяц различие между объектами в центре и за его пределами не существенно, однако в среднесрочном плане спрос на помещения в центре является более высоким.

Офисная недвижимость

В августе 2017 г. объем предложения офисных объектов в аренду как по количеству, так и по общей площади вырос на 2% и составил 1 623 объекта общей площадью 698 тыс. кв. м.

За месяц количество офисных объектов в центре выросло на 8%, а общая площадь не изменилась. Средняя арендная ставка выросла на 1% и составила 24 751 руб./кв.м/год.

Объем предложения офисных площадей за пределами Садового Кольца по количеству и общей площади вырос на 2%, при этом средняя ставка выросла на 1% и составила 15 896 руб./кв.м/год.

Изменение ставок по офисной недвижимости как в центре, так и за его пределами продолжает оставаться несущественным, что отражает низкую деловую активность, связанную в т.ч. с летним периодом.

Компания RRG представила результаты исследования рынка коммерческой недвижимости за 2017 год. Основные выводы, которые были сделаны аналитиками:

1. Объем предложения на рынке продажи за год значительно снизился при одновременном существенном снижении цен. На рынке аренды, напротив, ставки остались на уровне декабря 2016 года при менее значительном снижении объема предложения.

2. Объем предложения как на рынке аренды, так и на рынке продажи вырос за год только по торговым помещениям. На рынке аренды снижение ставок наблюдалось только по торговым объектам, а на рынке продажи снижение цен по ним в сравнении с другими видами недвижимости было максимальным.

3. По отдельным сегментам на рынках аренды и продажи ситуация сложилась следующая:

Снижение ставок по торговым объектам было менее значительным по сравнению со снижением цен и мало отличалось по объектам как в пределах, так и за пределами Садового кольца. По объектам стрит-ритейл и ставки и цены за пределами центра снизились несущественно, в то время как в центре - гораздо значительнее (особенно цены).

За исключением офисов, сдаваемых в аренду за пределами центра, объем предложения офисных объектов серьезно сократился, однако если ставки умеренно выросли (более значительно - в центре), то цены - снизились (более существенно - в пределах Садового кольца).

Общая площадь производственно-складских помещений на рынке аренды значительно снизилась, а ставки незначительно выросли. На рынке продажи средними темпами снизились и объем предложения, и цены.

Главный вывод

Отсутствие роста рынка коммерческой недвижимости, как и прежде, связано с недостаточным уровнем деловой активности строительства новых объектов и крайне скромных макроэкономических показателей. Несмотря на рост инвестиций в коммерческую недвижимость России в 2017 году на 27% по отношению к 2016 году, отставание объема инвестиций от докризисного уровня 2013 года является более чем двукратным. В таких условиях рынок аренды чувствует себя более уверенно, чем рынок продажи.

Реализация отложенного спроса на низком офисном рынке ввиду низкой деловой активности пока не способна привести к росту цен даже в условиях сокращения объема предложения. Положение на рынке аренды несколько лучше, однако рост ставок незначителен. Потребительский спрос остается низким в связи как с невысокими доходами населения, так и с преобладанием сберегательной модели поведения. Данные факторы оказывают отрицательное влияние на рынок торговых помещений в целом и к затовариванию рынка продаже в частности.

В 2018 году - году президентских выборов - инвестиционная активность, скорее всего, будет традиционно невысокой. В условиях отсутствия роста инвестиционной и деловой активности можно предположить, что заметного улучшения на рынке коммерческой недвижимости в течение года не произойдет.

Продажа

Рынок в целом

Объем предложения

За исключением начала года и серьезного всплеска в октябре, объем предложения в 2017 году оставался относительно стабильным. С декабря 2016 по декабрь 2017 года объем предложения по количеству снизился на 17%, а по общей площади - на 31% и составил 1 331 объект общей площадью 1 738 тыс. кв. м

Ценовые показатели

Цены на протяжении года постепенно снижались, при этом в феврале и августе произошли две ценовые коррекции. Снижение за год рублевых цен оказалось сопоставимым с показателями 2016 года и составило 10%, а долларовых - 20%. Средневзвешенная цена на рынке коммерческой недвижимости Москвы в декабре 2017 года снизилась до 168 804 руб./кв. м, или 2 865 долл./кв. м

Снижение цен, как и в 2016 году, происходило в условиях уменьшения объема предложения, что может свидетельствовать об отсутствии роста спроса под влиянием более чем скромных макроэкономических показателей. Общий объем предложения по стоимости с 469 млрд руб. в декабре 2016 года уменьшился на 38% и в декабре 2017 года составил 293 млрд руб.

Объем предложения

За 2017 год объем предложения по общей площади торговых помещений вырос на 42%. По всем другим сегментам объем предложения, напротив, снизился: на 45% - по офисным, на 32% - по производственно-складским помещениям, и на 9% - по помещениям свободного назначения.

Объем предложения в декабре 2017 года составил 355 торговых объектов общей площадью 319 тыс. кв. м, 718 офисных объектов общей площадью 843 тыс. кв. м, 101 производственно-складское помещение общей площадью 353 тыс. кв. м и 157 помещений свободного назначения общей площадью 223 тыс. кв. м.

В структуре рынка по общей площади лидирующее положение в декабре 2017 года, как и ранее, заняли офисные помещения, доля которых на рынке составила 61%, второе место с долей 19% - у производственно-складских помещений, доля помещений свободного назначения составила 11%, а доля торговых помещений - 9%. Доля офисных помещений за год снизилась на 3 п.п., доля торговых помещений выросла на 2 п.п., доля помещений свободного назначения уменьшилась на 7 п.п., а доля производственно-складских помещений выросла на 8 п.п.

Судя по снижению средней площади экспонируемых объектов офисного и производственно-складского назначения на 23 и 27% соответственно, помещения больших размеров постепенно вымываются с рынка. Напротив, по торговым объектам и помещениям свободного назначения, средние площади которых за год выросли на 22 и 13%, спрос сместился в сторону более мелких объектов.

Ценовые показатели

Снижение цен наблюдалось по всем сегментам и составило: 16% по торговым объектам, 13% - по офисным,11% - по производственно-складским помещениям и 1% - по помещениям свободного назначения.

Объем предложения в стоимостном выражении по торговым объектам вырос на 20%, по офисным помещениям снизился на 52%, по производственно-складским помещениям - на 39%, а по помещениям свободного назначения - на 10%.

Минимальное снижение цен на помещения свободного назначения по сравнению с прочими видами недвижимости можно объяснить тем дисбалансом, который в динамике цен возник в 2016 году, когда снижение цен по таким объектам было максимальным. Поэтому речь, скорее всего, в данном случае, идет лишь о ценовой коррекции, а в остальном спрос на разные виды коммерческой недвижимости снижался в сопоставимых масштабах.

Максимальное снижение цен в 2017 году было отмечено по торговым помещениям на фоне существенного роста их объема предложения. Это может быть связано с затовариванием рынка в связи с невысоким потребительским спросом в условиях низких доходов и распространение сберегательной модели поведения населения.

Торговая недвижимость

Объем предложения

В декабре 2017 года общая площадь предложения торговой недвижимости в центре по сравнению с декабрем 2016 года выросла на 19%, а за пределами центра - на 44%.

Всего в декабре 2017 года на продажу было выставлено 38 объектов в пределах Садового Кольца и 317 объектов за его пределами суммарной площадью 20 и 299 тыс. кв. м соответственно. Общий объем предложения торговых помещений в декабре составил 355 объектов общей площадью 319 тыс. кв. м со средней площадью объекта 900 кв. м.

Ценовые показатели

Цены на торговые объекты как в центре, так и за его пределами с декабря 2016 по декабрь 2017 года снизилась на 14% и составили, соответственно, 622 400 руб./кв. м и 194 422 руб./кв. м. Цена по всем торговым помещениям за 2017 год снизилась на 16% до 220 759 руб./кв. м. Стоимостной объем предложения торговых помещений за 12 месяцев в центре вырос на 3%, а на периферии - на 24%.

Street-retail

Объем предложения объектов формата street-retail за 2017 год по общей площади вырос на 51% и составил 34 тыс. кв. м. В центре общая площадь экспонируемых объектов выросла на 114% до 6 тыс. кв. м, а за его пределами - на 41% и составила 27 тыс. кв. м.

Средневзвешенная цена в целом по городу снизилась на 8% и составила 382 352 руб./кв. м/год. В центре цены снизились на 33% до 732 913 руб./кв. м/год, а за его пределами, - на 4% до 301 778 руб./кв. м/год.

По сравнению с 2016 годом, ситуация в ценовой динамике поменялась, и, если в 2016 году максимальное снижение цен наблюдалось по помещениям за пределами центра, то в 2017 году максимальное снижение цен отмечалось по объектам уже в центре. Данная ситуация свидетельствует о нестабильности развития рынка.

Офисная недвижимость

Объем предложения

Объем предложения офисов в центре снизился на 53% по общей площади и на 49% по количеству, а за пределами центра уменьшился на 44% по общей площади и увеличился на 23% по количеству.

Всего в декабре 2017 года было выставлено 102 объекта общей площадью 87 тыс. кв. м в пределах Садового кольца и 616 объектов за его пределами суммарной площадью 756 тыс. кв. м. Общий объем предложения офисных площадей составил 718 объектов общей площадью 843 тыс. кв. м со средней площадью одного объекта 1 174 кв. м.

Ценовые показатели

За 12 месяцев с декабря 2016 по декабрь 2017 года средневзвешенная цена на офисные объекты в центре снизилась на 24% до 327 424 руб./кв. м, а за пределами Садового кольца снизилась на 8% до 168 994 руб./кв. м Средневзвешенная цена по всем офисным помещениям за 2017 год уменьшилась на 13% и составила 185 378 руб./кв. м.

Судя по значительному снижению цен в 2017 году на офисные объекты в центре, спрос на них после роста в 2016 году существенно сократился.

Уменьшение объема предложения в стоимостном выражении составило 64% до 28 млрд. руб. в пределах Садового Кольца и 48% до127 млрд. руб. за его пределами, а в целом стоимость офисных объектов в 2017 году уменьшилась на 52% до 156 млрд руб.

Аренда

Рынок в целом

Объем предложения

Объем предложения на протяжении 2017 года заметно колебался от месяца к месяце, но в целом можно сказать, что до лета он рос, после чего снижался. Общее снижение объема предложения по площади за 12 месяцев составило 7%. В декабре 2017 года на рынке экспонировалось 2 992 объекта общей площадью 1 467 тыс. кв. м

Ценовые показатели

Арендные ставки на протяжении 2017 года так же, как и объем предложения, колебались, но несущественно. Средняя ставка на рынке аренды с декабря 2016 по декабрь 2017 года выросла на 1% в рублевом и снизилась на 9% в долларовом выражении. В декабре средняя арендная ставка составила 18 236 руб./кв. м/год, или 313 долл./кв. м/год.

На фоне низкой инфляции (2,5% за 2017 год по данным Росстата) и крайне скромных иных макроэкономических показателей, 1-%-ный рост ставки можно оценивать как вполне хороший показатель, характерный для нашей «новой экономической реальности». По сравнению с рынком продажи рынок аренды по всем видам недвижимости в данных условиях чувствует себя существенно лучше.

Сравнительный анализ по сегментам

Объем предложения

Темпы прироста объема предложения по общей площади в 2017 году на рынке аренды составили +4% по торговой, -5% по офисной и -13% по производственно-складской недвижимости. Общая площадь экспонируемых объектов в декабре 2017 года составила: 221 тыс. кв. м по торговым, 750 тыс. кв. м по офисным и 496 тыс. кв. м по производственно-складским объектам. На протяжении 2017 года средняя площадь экспонируемых торговых помещений снизилась на 8%, производственно-складских - на 15%, офисных - на 13%.

Ценовые показатели

Средняя ставка на торговые помещения с декабря 2016 по декабрь 2017 года снизилась на 5% до 30 627 руб./кв. м/год, на офисные - выросла на 3% до 17 129 руб./кв. м/год, на производственно-складские помещения выросла на 2% и составила 6 526 руб./кв. м/год. Судя по снижению арендной ставки, наименьшим спросом, пользовались торговые помещения.

Изменение годовой суммарной арендной платы с декабря 2016 по декабрь 2017 года составило +23% по торговым, -3% по офисным и -13% по производственно-складским помещениям.

После некоторого роста ставок на торговые помещения в 2016 году, когда ставки по офисной недвижимости и помещениям производственно-складского назначения снизились, ситуация поменялась на прямо противоположную. Низкий спрос на торговые помещения, как и на рынке продажи, может быть вызван низкими доходами населения и преобладанием сберегательной модели поведения.

Торговая недвижимость

Объем предложения

Объем предложения торговых помещений по площади в декабре 2017 года в центре снизился на 31%, в то время, как за пределами Садового кольца вырос на 7%. Изменение по количеству экспонируемых объектов составило -31% и +18% соответственно.

Всего в декабре 2017 года на рынок было выставлено 43 объекта суммарной площадью 10 тыс. кв. м в пределах Садового Кольца и 625 объектов площадью 211 тыс. кв. м за его пределами. Общий объем предложения торговых помещений составил 668 объекта общей площадью 221тыс. кв. м со средней площадью одного объекта 331 кв. м.

Ценовые показатели

Средняя ставка по объектам в центре с декабря 2016 по декабрь 2017 года снизилась на 2% до 62 471 руб./кв. м/год, а по объектам за пределами Садового Кольца не изменилась и составила 28 438 руб./кв. м/год. Судя по существенному снижению ставок по объектам в центре уже второй год, спрос на них снижается. Годовая арендная плата по объектам в пределах Садового Кольца снизилась на 31%, а за пределами Садового Кольца выросла на 34% .

Street-retail

Объем предложения объектов формата street-retail за 12 месяцев по общей площади вырос на 12%, в т.ч. в центре снизился на 6%, а за пределами вырос на 14% и составил 17 объектов общей площадью 3 тыс. кв. м в центре и 224 объекта площадью 61 тыс. кв. м за его пределами.

Cредняя арендная ставка за 12 месяцев сократилась на 9% до 33 948 руб./кв. м/год, при этом в центре снизилась на 16% до 70 361 руб./кв. м/год, а за его пределами - на 4% до 31 184 руб./кв. м/год,.

Ситуация со спросом по street-retail в центре несколько отличается от ситуации по торговым помещениям в целом тем, что в 2016 году цены на street-retail в центре росли. Тем не менее, в 2017 году снижение цен на такие объекты явно превышает снижение цен на street-retail на периферии.

Офисная недвижимость

Объем предложения

Объем предложений офисов по общей площади с декабря 2016 по декабрь 2017 года уменьшился на 45% в центре и вырос на 1% за его пределами. Изменение количества экспонируемых помещений составило соответственно -28% и +16%.

Всего в декабре 2017 года было выставлено 174 объекта в пределах Садового кольца и 1 612 объекта за его пределами суммарной площадью 57 и 693 тыс. кв. м соответственно. Общий объем предложения офисных помещений в декабре составил 1786 объектов общей площадью 750 тыс. кв. м со средней площадью одного объекта 420 кв. м.

Ценовые показатели

Средняя ставка по офисным объектам за 2017 год в целом выросла на 3% до 17 129 руб./кв. м/год. В пределах Садового кольца средняя ставка выросла на 10% и составила 28 049 руб./кв. м/год, а на периферии - на 5% до 15 950 руб./кв. м/год. Суммарная годовая арендная плата по офисным предложениям в центре уменьшилась на 38%, а за пределами Садового Кольца - выросла на 5%. Судя по изменению ставок за последние 2 года, спрос на офисные объекты в центре более высок, чем за его пределами.

В IQ 2017 г. впервые за последние несколько лет в офисном и торговом сегментах московского рынка коммерческой недвижимости был отмечен рост арендных ставок. Впрочем, аналитики не спешат радоваться: уже в следующем квартале ожидается существенный ввод новых объектов, который повлечет за собой неминуемое увеличение уровня вакантных площадей.

За отчетный период в офисном сегменте было введено 51,8 тыс. кв. м GLA. Несмотря на увеличение показателя относительно IV квартала 2016 года на 16,4%, аналитики NAI Becar отмечают сохраняющуюся тенденцию замедления темпов ввода офисных объектов . До конца года, по данным департамента управления активами NAI Becar , ожидается ввод еще порядка 430 тыс. кв. м офисных площадей.

По итогам первых трех месяцев в высококлассных офисных объектах было зафиксировано снижение уровня вакансии, что, в свою очередь, повлекло за собой увеличение впервые с 2014 г. арендных ставок. Так, в классе А вакансия сократилась на 6% с конца прошлого года, в классе В+ - на 12,7%, в классе В - 8%. Между тем, на текущий момент доля свободных площадей в классе А остается на высоком уровне и составляет 21,3%. Арендные ставки относительно конца 2016 г. увеличились в классе А на 4,8% (до 1,9 тыс. рублей), на 7,5% (до 1,4 тыс. рублей) в классе В+ и на 4,7% (до 1,1 тыс. рублей) в классе В.

Ключевым трендом начала 2017 года можно считать увеличившийся интерес к коворкингам со стороны собственников действующих БЦ. Как показывают исследования, размещение оператора коворкинга на территории БЦ в разы повышает интерес арендаторов к самому офисному объекту . Связано это, прежде всего, с возможностью более эффективного использования своих площадей. К примеру, наличие коворкинга позволяет арендаторам экономить на аренде дополнительных площадей, выделяемых, в частности, для размещения переговорных и конференц-залов. Кроме того, благодаря коворкингам у компаний-арендаторов появляется возможность привлекать сотрудников на проектные работы, не беспокоясь, что тем не хватит места в офисе. Таким образом, развивая инфраструктурную составляющую объектов сегодня, собственники повышают их конкурентное преимущество в будущем.

Среди крупнейших сделок I кв. 2017 года - «Яндекс», арендовавший 10,3 тыс. кв. м в БЦ «Аврора», и АО «Сервье», заключившее договор на аренду 6,6 тыс. кв. м в БЦ «Белые сады».
Примечательно, что около 87% от общего объема сделок пришлось на офисный сегмент, в первую очередь, благодаря покупке Банком ВТБ 22,4 тыс. кв. м в Башне «Евразия» ММДЦ «Москва-сити».

В сегменте торговой недвижимости Москвы с начала года было введено 11,3 тыс. кв. м GLA, что на 91% ниже показателей 4Q 2016 г. Однако уже во II квартале ожидается сдача в эксплуатацию сразу 6 торговых объектов совокупной площадью 150 тыс. кв. м., что негативно скажется на уровне вакансии. Общий уровень вакансии в качественных торговых центрах Москвы составляет на сегодня 12% (снижение на 4% относительно конца 2016 г.). Ставки для арендаторов торговой галереи упали за отчетный период на 4,1% до 37,3 тыс. рублей за 1 кв. м, для «якорей» же они остались неизменными - 12,9 тыс. рублей за «квадрат».

Складской сегмент продемонстрировал в I квартале 2017 г. неплохую динамику ввода - на рынок вышло порядка 119 тыс. кв. м GBA, увеличившись на 10,2% по отношению к концу прошлого года. Так, в эксплуатацию было введено 4 новых комплекса классов А+/А: ТСК «Клин» (56 тыс.кв.м), «Технопарк» (18,7 тыс.кв.м), ОРЦ «Радумля» (1 очередь, 13 тыс.кв.м), ПСК «Никольское» (8 тыс.кв.м). До конца года ожидается запуск еще 500-600 тыс. кв. м. Уровень вакансии на этом фоне продолжает увеличиваться и по итогам конца марта составляет 16% в классе А и 15% - в классе В. Арендные ставки в сегменте по сравнению с концом 2016 года упали на 14% (до 4,1 тыс. рублей) в классе А и на 10% (до 3,8 тыс. рублей)
в классе В.

Анализ рынка коммерческой недвижимости за 2 квартал 2017 года

Прогнозы развития рынка коммерческой недвижимости

В 2017 году рынок коммерческой недвижимости останется под воздействием отрицательных внешних факторов, которые негативно влияют на все отрасли экономики страны.

Аналитики рынка коммерческой недвижимости (RRG, Knight Frank, S.A. Ricci, Colliers, JLL) выделяют пять ключевых тенденций, которые будут характерны для рынка коммерческой недвижимости Москвы в 2017 г.:

Тенденция 1: Продолжающееся снижение инвестиционной активности.

Усугубление проблем в экономике страны и сложные внешнеполитические отношения приведут к дальнейшему падению уровня активности инвесторов, особенно иностранных, на рынке. Преобладающей категорией инвесторов станут «охотники», скупающие активы по существенно сниженным ценам, вынужденно выставленные на продажу.

Тенденция 2: Падение ставок аренды и цен продажи объектов.

Снижение деловой активности будет «продавливать» спрос на коммерческую недвижимость во всех сегментах рынка, на фоне чего ставки аренды, как и цены продажи объектов продолжат демонстрировать отрицательную динамику. Позитивный прогноз предусматривает нулевое движение ценовых показателей.

Тенденция 3: Окончательный переход на рублевое ценообразование.

В 2017 году полностью завершится процесс перехода на рублевое ценообразование.

Тенденция 4: Перепрофилирование и реконцепция объектов.

Перепрофилирование затронет, преимущественно, сегмент офисной недвижимости, так как в нем наблюдается явный профицит. Можно ожидать, что уже построенные и строящиеся офисные комплексы будут частично перепрофилированы в апартаментные — полный перевод не допускается законодательством. В свою очередь, перспективные проекты возведения офисов могут быть заменены жилыми.

Тенденция 5: Развитие «защищенных» форматов торговой, офисной и складской недвижимости.

Уменьшить вакантность офисной недвижимости позволит соблюдение бизнес-центрами адекватной ценовой политики. Что касается складов — пустовать не будут комплексы built-to-suit, а также складские комплексы предлагающие помещения в более мелкой «нарезке».

Несмотря на общее ухудшение ситуации в экономике, ключевые эксперты-аналитики не предрекают рынку коммерческой недвижимости особых потрясений. Скорее всего, его ожидает стабильность с нулевой или небольшой отрицательной динамикой. Согласно базовому сценарию обновленного прогноза Министерства экономического развития, признаки выхода экономики России из рецессии ожидаются не раньше окончания 2017 г. Однако рынку коммерческой недвижимости понадобится не менее двух лет для выхода в показатели роста.

Инвестиции в недвижимость

Объем инвестиций в коммерческую недвижимость в первой половине 2017 г., по данным S.A. Ricci, составил около $1,8 млрд. Этот показатель уступает как первому, так и второму полугодию 2016 года - на 25% ($2,4 млрд.) и 37% ($3 млрд.) соответственно.

Около 82% инвестиций приходится на столичный регион. Общий объем реализованных сделок в Москве и Московской области превысил $1,5 млрд. Столица остается наиболее крупным профессиональным и потому привлекательным рынком как для российских, так и зарубежных инвесторов.

В первом полугодии 2017г. рекордный объем инвестиций наблюдался в коммерческую недвижимость Санкт-Петербурга. В общем объеме инвестиций доля Северной столицы превысила 16% и составила $ 306 млн. в абсолютном выражении, что является наибольшим показателем с 2012 года.

Наиболее значимые сделки I полугодия 2017

1. Прибретение компанией «Фармстандарт» ТЦ «Горбушкин двор» общей площадью 60 тыс. кв. м. Покупка торгового центра обошлась в $ 508 млн.
2. Приобретение банком «ВТБ 24» части башни «Евразия» -14,7 тыс. кв. м. Сумма сделки составляет порядка $270 млн.
3. Покупка альянсом российско-китайских инвесторов Fosun Eurasia Capital & Avica Торгового дома «Центральный военный универсальный магазин» (ТД «ЦВУМ») стоимостью порядка $180 млн.
4. Приобретение региональным девелопером Malltech (ранее «РосЕвроДевелопмент») ТРЦ «Лето» у Hals Development, сумма сделки оценивается в $170 млн.

Наиболее привлекательными в I полугодии 2017г. оставались объекты офисной недвижимости - в данный сегмент инвестировано более $1 млрд.

Лидерами по инвестициям в коммерческую недвижимость остаются финансовые компании - 52% от общего объема, более $962 млн. в абсолютном выражении. В аналогичном периоде 2016 г., объем инвестиций финансовых компаний составил $1 млрд.

Качественные бизнес центры продолжают оставаться основным сегментом инвестиций в коммерческой недвижимости. В I полугодии 2017 г. объем инвестиций в офисную недвижимость составил $1 млрд., что на 45% меньше аналогичного периода 2016 - тогда инвестиции в офисную недвижимость составили $1,8 млрд. Необходимо отметить, что большая часть средств в офисном сегменте в I полугодии 2017 г. была направлена в качественные (класс А и В+) бизнес-центры Москвы и Санкт-Петербурга.

Ставки капитализации для активов институционального качества остаются неизменными. Ориентиром для игроков рынка аналитики JLL считают ставки капитализации в диапазонах 9-10,5% для офисов и торговых центров Москвы, 11-12,5% для складов; в Петербурге - 9,5-11,5% для офисов и торговых центров, 11,5-13,5% для складов.

В соответствии с прогнозами экспертов, российская экономика в 2017 году продемонстрирует небольшой рост - от 0,5% до 2%, что станет базисом для роста рынка недвижимости.

Краткий анализ рынка офисной недвижимости

Офисный сегмент, попавший из-за кризиса в достаточно затруднительное положение, показал во II квартале 2017 года обнадеживающие результаты.

По итогам I полугодия 2017 года общий объем площадей в классе А составил 4 613 тыс. кв. м.

В целом положение в высококлассном сегменте рынка было стабильным, средняя ставка выросла на 4,2% и составила 23 760 рублей за 1 кв. м в год, а уровень вакансии снизился до 21%.

В классе В крупных открытий не состоялось, объем квадратных метров составил 10,1 тыс. кв. м. Свободных площадей на конец полугодия здесь было 12,6% и ценник стал выше на 15,4% и составил 15 240 тыс. рублей за 1 кв. м в год.

Класс С (бывшие производственные предприятия, НИИ) во II квартале 2017 года показал положительную ценовую динамику - стоимость квадратного метра здесь выросла на 5,5% до 11 040 рублей за 1. кв. м. и уровень вакансии был традиционно самым низким, средний показатель составил - 10%.

Краткий анализ рынка складской недвижимости

Очевидную положительную динамику показал во II квартале 2017 года складской сегмент.

Пополнение новыми квадратными метрами привело к снижению ставок:

в классе А они сократились - на 0,2%

в классе В - на 5,3%

Класс С складского сегмента сохранил свои позиции.

Одновременно, повысилось число заполненных площадей:

в классе А вакансия снизилась до 13,2%

в классе В до 11,4%.

В классе С вакансия осталась стабильной на уровне 10%.

Итоги текущего года и основные тенденции на рынках офисной, складской, торговой и гостиничной недвижимости проанализировала ведущая международная консалтинговая компания в области недвижимости CBRE. Специалисты компании также определили перспективы рынка коммерческой недвижимости в наступающем 2017 году.

2016 год запомнится стабилизацией рынка недвижимости, повышенной активностью инвесторов, хотя и с ограниченным количеством рыночных инвестиционных сделок, сменой настроений арендаторов - с пересмотров условий аренды в сторону заключения новых сделок во всех сегментах начиная со второго полугодия.

В соответствии с прогнозами экспертов, российская экономика в 2017 году продемонстрирует небольшой рост - от 0,5% до 2%. Базовый сценарий прогноза Министерства экономического развития (МЭР) предполагает рост экономики на 0,8% в 2017 году.

На фоне ожиданий постепенного восстановления экономики, основным драйвером роста рынка коммерческой недвижимости станут сохраняющаяся стабильность и начало нового цикла, в рамках которого инвесторы имеют хороший потенциал доходности

Несмотря на снижение ключевой ставки Банком России, стоимость банковского финансирования все еще не позволяет девелоперам начинать новые проекты. При этом они эффективно используют возникшую паузу: присматривают площадки, согласовывают параметры новых проектов и получают разрешительные документы. Это позволит им воспользоваться улучшением конъюнктуры долгового рынка, ожидаемой в следующем году.

Тенденции рынка коммерческой недвижимости в 2016 году

В 2016 году наблюдалось продолжение сокращения нового предложения коммерческой недвижимости, особенно на складском и офисном рынках, в то время как объёмы ввода торговой недвижимости по инерции сохранились высокими. Произошло сокращение доли свободных площадей в офисном сегменте за счет активности государственных органов и компаний, которые, воспользовавшись ситуацией, купили либо арендовали большие объёмы офисных площадей.

На рынке в 2016 году произошла окончательная стабилизация, а во второй половине года существенно увеличилась активность арендаторов. В этом году окончательно сформировались предпосылки для начала постепенного восстановления рынка коммерческой недвижимости в 2017 году

Ставки аренды на объекты коммерческой недвижимости прочно закрепились в рублевой зоне (за редким исключением), достигли дна и стабилизировались во всех сегментах. Объём сделок продлений действующих договоров аренды, а также пересмотр их условий сократились на треть. При этом с середины года ощущался рост активности по заключению новых сделок аренды на рыночных условиях.

Для Москвы 2016 год стал прорывным с точки зрения развития инфраструктуры: были открыты станции метро Румянцево и Саларьево в Новой Москве, запустили Московское Центральное Кольцо, и до конца года планируется ввод первого участка Третьего пересадочного контура.

Аналитики CBRE считают, что на рынке коммерческой недвижимости в 2016 году произошла окончательная стабилизация, а во второй половине года существенно увеличилась активность арендаторов. В этом году окончательно сформировались предпосылки для начала постепенного восстановления рынка коммерческой недвижимости в 2017 году.

Инвестиции в коммерческую недвижимость

По мнению Ирины Ушаковой, старшего директора, руководителя отдела рынков капитала и инвестиций CBRE, объём инвестиций в 2016 году увеличится на 29% и составит 4,5 млрд долл. (или около 300 млрд руб.). При этом на 40% этот объём был сформирован сделками, заключенными государственными структурами и госкомпаниями, в то время как в прошлом году таких сделок не было.

Российский капитал доминировал в 2016 году, составив 96% от всего объёма сделок. Доля иностранного капитала в объёме инвестиционных сделок сократилась до 4% с 15% в прошлом году. Тем не менее, мы видим высокую инвестиционную активность иностранных фондов уже представленных на российском рынке, а также дополнительный приток капитала. Знаковой сделкой с участием иностранного капитала стало приобретение арабским фондом Mubadala вместе с РФПИ складских зданий в двух проектах PNK Шереметьево и PNK Чехов 3.

Лидерами по объёму инвестиций по итогам года станут офисный сегмент (44%) и гостиницы (17%). При этом доля гостиниц в этом году является рекордно высокой за последние 10 лет. Также в 2016 году была зафиксирована высокая доля жилого сегмента (11%) - девелоперы активно скупали площадки под строительство жилья. Доля торговой и складской недвижимости составит 18% и 4%, соответственно.

Количество рыночных инвестиционных сделок по-прежнему ограничено значительной разницей в ценовых ожиданиях покупателей и продавцов, которая сдерживает закрытие сделок

По оценкам экспертов, объём собственного капитала, доступного для инвестирования в коммерческую недвижимость составляет около 3,5 млрд долларов (более 50% которых - деньги иностранных инвесторов), еще около 1 млрд долларов для инвестирования в жилье. С учетом заемных средств более 10 млрд долларов ищут возможности для инвестирования в объекты недвижимости.

На фоне установившейся стабильности и ожиданий постепенного восстановления экономики и рынка, а также понимания доступного капитала на рынке в 2017 году, объём инвестиций по прогнозам CBRE может увеличиться до 5 млрд долларов США. Основным драйвером роста в этом случае станут сохраняющаяся стабильность и начало нового цикла, в рамках которого инвесторы имеют хороший потенциал доходности.

Офисная недвижимость

Елена Денисова, старший директор, руководитель отдела офисных помещений CBRE считает, что первая половина 2016 года находилась под влиянием трендов, сформированных в 2015 году: спрос на офисную недвижимость поддерживался крупными сделками, которые осуществлялись государственными структурами либо компаниями с государственным участием, зачастую носили нерыночный характер и были связаны с урегулированием долговых обязательств. К числу таких транзакций относится переход Башни Евразия к ВТБ, БЦ «Президент Плаза» - Сбербанку.

Со второй половины 2016 года индикаторы состояния спроса на коммерческую недвижимость улучшились - наметилась тенденция на увеличение объёма новых сделок, заключаемых на рыночных условиях

Также позитивным и знаковым моментом для рынка офисной недвижимости в 2016 году стало снижение уровня вакантных площадей. Наиболее ощутимо доля свободных помещений снизилась в сегменте офисов класса А : в конце 2015 года вакансия здесь составляла 26%, в конце этого года, по оценкам аналитиков, она снизится до 19,8%. В 2017 году эксперты прогнозируют стабильность вакансии в этом классе, поскольку к вводу в эксплуатацию планируется ряд крупных бизнес-центров. В классе В возможно более существенное снижение доли свободных площадей - с 15,2% на конец 2016 года до 14% в 2017 году.

Согласно оценкам CBRE, объём ввода новых площадей по итогам 2016 года составит 355 000 кв. м, что в два раза ниже прошлогоднего показателя. В 2017 году, согласно заявленным анонсам, будет введено 440 000 кв. м нового офисного предложения. Примечательно, что основной объём придется на Москва-Сити (210 000 кв. м) и Центральный деловой район столицы (100 000 кв. м). Ограниченный ввод новых качественных объектов способствует дальнейшему «вымыванию» качественного продукта с рынка для крупных пользователей.

Ставки аренды офисной недвижимости стабильны, и на конец 2016 года сохранятся в следующих диапазонах: для класса А Прайм - $800 - 900 за кв. м в год, для класса А - 18 000 - 35 000 руб. за кв. м в год, для класса В - 13 000 - 28 000 руб. за кв. м в год (все ставки приведены без учета операционных расходов и НДС).

В 2017 году номинирование запрашиваемых ставок аренды останется преимущественно в рублях, и при постепенной нормализации внешнего фона возможен рост ставок в рублевом выражении на 5-10%.

Складская недвижимость

По словам Антона Алябьева, директора отдела индустриальной и складской недвижимости CBRE, 2016 год стал переходным для складской недвижимости - от фазы замедления к фазе дальнейшей стабилизации рынка.

Экономические колебания в начале года вызвали перенос реализации ряда сделок на более поздние сроки, что выразилось в низких объёмах спроса во II-III кварталах 2016г. Тем не менее, ближе к концу года произошло восстановление деловой активности: объём сделок со складами в IV квартале может составить 300 000 кв. м, что является самым высоким показателем за год.

Параллельно с колебаниями спроса произошла смена тренда в движении ключевых индикаторов рынка - доли свободных складских площадей и ставок аренды. Рост вакансии в начале II квартала, произошедший за счёт выхода на рынок складских объектов конечных пользователей, быстро сошёл на нет. Доля свободных складов сохраняется стабильной на протяжении последних 6 месяцев. В тоже время ставки аренды на складские площади удерживаются на одном уровне уже три квартала.

В 2016 году аналитики CBRE увидели появление новых трендов в структуре спроса и предложения. Деловая активность всё больше стимулируется новыми драйверами - переездом со старых складских объектов в более качественные, переходом с площадей логистических операторов на прямую аренду и консолидацией складских мощностей в крупных распределительных центрах.

Эти изменения в характере спроса, в свою очередь, стимулировали дифференциацию предложения. Девелоперы предлагают различные решения для разных категорий клиентов. Это могут быть высокотехнологичные склады built-to-suit, рассчитанные на нужды крупного бизнеса, который продолжает свой рост. Компаниям, которые хотели бы переехать в новое качественное здание, но более ограничены в финансовых ресурсах, предлагаются стандартизированные склады класса А с базовым набором спецификаций.

В 2017 году рынок продолжит работать в сложившейся конъюнктуре. Объёмы ввода будут сокращаться дальше, а новые здания в основном будут строиться под клиента. Годовой показатель нового предложения ожидается на уровне 500-600 тыс. кв. м.

Прогнозируемый объём сделок на складском рынке в 2017 году может составить не менее 800 000 кв. м. Произошедшая стабилизация рынка создаёт предпосылки к постепенному росту деловой активности. Во второй половине года мы можем увидеть положительные изменения в динамике рынка в виде постепенного снижения вакансии и роста ставок аренды на склады.

Торговые помещения, Москва

Марина Малахатько, директор отдела торговых помещений CBRE в Москве, считает что объём ввода торговых площадей в Москве в 2016 году составит порядка 427 000 кв. м, что на 3% меньше показателя 2015 года. Данный объём является значительным для рынка, и ввод 7 новых объектов вызвал краткосрочный рост вакансии на рынке торговой недвижимости в течение года, которая повысилась до отметки в 11,4% к III кварталу. Но уже по итогам этого года ожидается её планомерное снижение, и, благодаря сокращению объёма ввода, достижение отметки в 10% уже в первой половине 2017 года.

Объём совокупного предложения качественных ТРЦ в Москве к концу года составит 5,6 млн кв. м, а обеспеченность торговыми площадями - 456 кв. м на 1000 человек.

Новые торговые объекты открывались с хорошим уровнем заполняемости: в ТРЦ 2016 года уровень вакансии варьируется от 20-40%, в то время как в прошлом году объекты открывались с 50-80% вакансии. Количество ритейлеров, ушедших с российского рынка, сильно сократилось: 2 бренда в 2016 году против 11 в 2015 году

В 2017 году ожидается дальнейшее снижение темпов ввода торговых площадей: к открытию заявлено порядка 273 000 кв. м, что на 36% меньше объёма 2016 года. При этом один из объектов следующего года - Бутово Молл (54 000 кв. м GLA), изначально был заявлен к открытию в 2016 году.

Среди крупнейших торговых центров 2016 года стоит отметить Ривьеру (91 200 кв. м GLA), Океанию (60 000 кв. м GLA) и Хорошо! (53 000 кв. м), 2 фазу Метрополиса (38 000 кв. м GLA). Уровень вакансии на момент открытия в новых объектах сильно разнится в зависимости от расположения и концепции. В среднем новые торговые объекты открывались с хорошим уровнем заполняемости: в ТРЦ 2016 года уровень вакансии варьируется от 20-40%, в то время как в прошлом году объекты открывались с 50-80% вакансии.

На московский рынок за 11 месяцев 2016 года вышли 32 международных бренда, и еще 5 планируют открыть свои первые магазины в столице до конца года. Это сопоставимо с показателем 2015 года, когда на рынок Москвы пришли 40 международных брендов. Стоит отметить, что количество ритейлеров, ушедших с рынка, сильно сократилось: 2 бренда в 2016 году против 11 в 2015 году.

Прайм ставка аренды торговых площадей в Москве составила 100 000 рублей за кв. м в год, практически не изменившись по сравнению с 2015 годом. В 2017 году эксперты CBRE прогнозируют стабильность ставок по причине сохранения достаточно высокого уровня вакантности торговых площадей.

Ставки аренды в торговых центрах окончательно номинируются в рублях, либо фиксируется коридор обменного курса. Собственники готовы предоставлять скидки на первый год аренды, с постепенным увеличением ставки в последующие годы. Форма взаимодействия с собственником торгового объекта в формате процента от товарооборота является все более распространенной и более комфортной практикой для ритейлеров, и применяется уже не только для якорей, но и для арендаторов среднего формата всех профилей. Разнообразие схем структурирования арендных ставок позволяют собственникам и арендаторам найти компромисс, выбирая приемлемый вариант коммерческих условий в рамках складывающейся практики на рынке. Последняя, в свою очередь, сильно завязана с оборотом ритейлеров.

По итогам 2016 года в Москве выросли обороты ритейлеров класса люкс и эконом, в отдельных случаях рост достиг 30%. Ритейлеры среднего уровня по итогам года продемонстрировали минимальный рост оборотов

Торговые помещения в регионах России

По мнению Михаила Рогожина, директора отдела региональных торговых помещений CBRE, по итогам 2016 года прирост торговых площадей в России составит порядка 1,2 млн кв. м, из которых 58% (719 000 кв. м) было введено в региональных городах, исключая Санкт-Петербург. Совокупный объём ввода торговых площадей в России сократился на 28% в сравнении с предыдущим годом, а в регионах - на 40%. Среди крупнейших новых региональных центров 2016 года стоит отметить МегаГринн в Курске (129 000 кв. м GLA), Макси в Архангельске (49 200 кв. м GLA), Седанка-Сити во Владивостоке (45 000 кв. м GLA).

Доля вакантных торговых площадей в регионах России сильно различается от города к городу. Средним показателем вакансии для городов-миллионников на сегодня является 8-10%. Но, как правило, в каждом городе есть проекты с удачной локацией и сильным составом арендаторов, в которых заполняемость близка к 100%

В 2017 году в региональных городах ожидается дальнейшее сокращение объёма ввода новых торговых площадей - до уровня 637 000 кв. м, что на 11% меньше 2016 года. При этом некоторые объекты 2017 года были изначально заявлены к вводу в 2016, но впоследствии сроки были перенесены.

В целом стоит отметить высокий потенциал для развития рынка торговой недвижимости в городах с низкой обеспеченностью качественными торговыми объектами при наличии хорошей покупательной способности населения. К таким городам на сегодняшний день относятся Хабаровск, Чита, Ставрополь, Махачкала, Ноябрьск и другие.

Доля вакантных торговых площадей в регионах РФ сильно различается от города к городу и в зависимости от качества и расположения объекта. Средним показателем вакансии для городов-миллионников на сегодня является 8-10%, что чуть выше уровня вакансии 2015 года в 7-8%. Но, как правило, в каждом городе есть проекты с удачной локацией и сильным составом арендаторов, в которых заполняемость близка к 100%.

Среди ритейлеров, представленных в регионах, наиболее активными в 2016 году были продуктовые сети Лента, X5 Retail, Магнит. В начале года ими были заявлены амбициозные планы по развитию в Москве и регионах: Лента - 40 гипермаркетов, Пятерочка - 1000 магазинов, Магнит - 950 магазинов и 80 гипермаркетов. Текущее состояние рынка позволило сетям успешно реализовать анонсированные планы экспансии. Также довольно активно в региональных городах развиваются DIY ритейлеры Leroy Merlin и OBI, магазины электроники М.Видео и Эльдорадо, сети магазинов детских товаров Детский Мир и Дочки-Сыночки.

Гостиницы

Станислав Ивашкевич, заместитель директора по развитию, индустрия гостеприимства CBRE считает, что основным фактором воздействия на гостиничный рынок Москвы в 2016 году стал рост туристического трафика. По предварительным данным, по итогам года число туристов только в Москве составит порядка 17,5 млн человек, доля туристического потребления в ВРП столицы превысит 4% и может достичь 470 млрд руб. Таким образом, из этого объёма доля доходов гостиниц может составить порядка 60 млрд рублей к концу года.

В течение 2016 года количество гостиниц под управлением международных сетей увеличилось на 3 772 номера. Крупнейшим новым отелем этого года в Москве стал комплекс Accor, который открыл на Киевской площади три гостиницы: Ibis, Adagio, Novotel суммарным фондом в 701 номер. Из главных региональных открытий стоит выделить два больших отеля сети Marriott в Краснодаре и в Воронеже

Несмотря на то, что подавляющую часть туристов составляют россияне (70-75%), прирост потока иностранных туристов сейчас также реально ощутим, как и тот факт, что он происходит, в первую очередь, за счет азиатского рынка в целом и китайских туристов в частности. По оценкам Ростуризма, увеличение потока только за счёт этой группы туристов составит к концу 2016 года порядка 40%.
Таким образом, в 2016 году загрузка в гостиницах Москвы достигла рекордных показателей, превысив уровень 70% по отдельным сегментам. Рост загрузки, в свою очередь, вызвал рост тарифов на размещение в гостиницах, повысив средний ADR на 8% за 9 месяцев 2016г.
Наиболее ярко позитивная динамика средней стоимости номера проявилась в сегменте качественных дорогих отелей, где наиболее значительный рост ADR до отметки в 20-22 тыс. рублей был зафиксирован в группе лидеров этого сегмента (к примеру, такие премиальные отели как Hyatt, Baltschug Kempinski, Four Seasons).

В то же время большинство отелей люксового сегмента проявляют осторожность и не увеличивают ADR, сохраняя его на уровне 12-15 тыс. рублей. Таким образом, в сегменте наиболее дорогих отелей ADR сейчас в среднем составляет порядка 18 тыс. рублей.
В сегменте «средний» и «ниже среднего» роста тарифов размещения в 2016 году не произошло. На гостиничном рынке до сих пор сильны демпинговые настроения, и поэтому многие отельеры не повысили цены вне зависимости от роста спроса.

В течение 2016 года количество гостиниц под управлением международных сетей увеличилось на 3 772 номера, из которых 1 511 относится к Московскому региону. Крупнейшим новым отелем этого года в Москве стал комплекс Accor, который открыл на Киевской площади три гостиницы: Ibis, Adagio, Novotel суммарным фондом в 701 номер. Из главных региональных открытий стоит выделить два больших отеля сети Marriott в Краснодаре и в Воронеже.

На 2017 год в России анонсировано 11 отелей под управлением международных брендов с общим номерным фондом 2 566, из которых 3 отеля должны быть открыты в Москве: Four Points By Sheraton в аэропорту Внуково, Radisson Blu в МФЦ Novion на Олимпийском проспекте и Hyatt Regency VTB Arena Petrovsky Park в рамках комплексной застройки ВТБ Динамо на Ленинградском проспекте.

Обзор подготовлен компанией CBRE