Важно различать понятия “стоимость”, “затраты” и “цена”.

Стоимость - это мера того, сколько гипотетический покупатель будет готов заплатить покупатель за оцениваемую собственность. Затраты - это мера издержек, необходимых для того, чтобы создать объект собственности сходный с оцениваемым.

Цена - это исторический факт, отражающий то, сколько было затрачено на покупки сходных объектов в прошлых сделках.

Известны 4 условия, приводящие к появлению стоимости:

спрос (увеличение спроса в большинстве случаев влечет за собой рост цен);

полезность(чем больше полезность, тем больше спрос, рост полезности обычно сопровождается ростом цены);

ограниченное предложение (несмотря на большой спрос и высокую полезность, никакое имущество не будет иметь стоимости до тех пор, пока участники рынка имеют к нему неограниченный и безвозмездный доступ);

возможность передачи прав (любая вещь только тогда становится товаром и собственно приобретает стоимость, когда существует возможность передачи прав собственности на нее).

В современной экономике существует множество различных видов стоимости: рыночная стоимость, инвестиционная стоимость, ликвидационная стоимость, балансовая стоимость и др. Но, в общем, они могут быть разделены на две категории: стоимость в пользовании и стоимость в обмене.

Стоимость в обмене - это цена, которая будет преобладать на свободном, открытом и конкурентном рынке на основе равновесия, устанавливаемого факторами предложения и спроса. Обычной формой стоимости в обмене является рыночная стоимость.

Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена, по которой объект может быть отчужден на открытом рынке, в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

а) одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

б) стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

в) объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

г) цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чъей-либо стороны не было;

д) платеж за объект сделки выражен в денежной форме.

Стоимость в пользовании - это стоимость собственности для конкретного пользователя или группы пользователей. Одним из наиболее часто упоминаемых видов стоимости в пользовании является инвестиционная стоимость.

Инвестиционная стоимость - это стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях. Она связана с текущей стоимостью будущих потоков доходов, получаемых от использования собственности. Для инвестора важны такие факторы как риск, масштабы и стоимость финансирования, будущее повышение или понижение стоимости объектов, последствия подоходного налогообложения.

Восстановительная стоимость (воспроизводства) - это сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату оценки, на создание объекта идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий.

Стоимость замещения - это сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату оценки, на создание объекта аналогичного объекту оценки.

Стоимость объекта оценки с ограниченным рынком – стоимость объекта, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся а рынке товаров.

Стоимость объекта при существующем использовании – стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования.

Стоимость для целей налогообложения - стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налогооблагаемой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость).

Ликвидационная стоимость – стоимость объекта оценки, равная в случае, если объект должен выть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов.

Утилизационная стоимость – стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки.

Специальная стоимость – стоимость, ля определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в стандартах. 1

Теория и практика оценочной деятельности. Государственное регулирование

оценочной деятельности. Договорные отношения в оценочной деятельности. Отчет об

оценке. Стандарты оценки.

1.Верно ли утверждение, что оценочная деятельность - это:

а) вид бизнеса, сфера самостоятельного предпринимательства;

б) раздел экономической науки – прикладной экономический анализ;

в) искусство;

2.Оценочная деятельность – это:

а) деятельность по совершению гражданско-правовых сделок с земельными участками,

зданиями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них;

б) деятельность по расчету доходов от объектов оценки;

в) деятельность по установлению рыночной или иной стоимости объекта оценки;

г) анализ объекта оценки с целью его продажи.

3.Предметом оценочной деятельности является установление

а) ликвидационной стоимости объекта;

б) рыночной стоимости объекта;

в) одного из видов стоимости в зависимости от цели оценки;

г) инвестиционной стоимости объекта.

4.Объекты оценки – это:

а) природные ресурсы;

б) финансовые активы;

в) недвижимость;

д) все объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ

установлена возможность их участия в гражданском обороте;

5. Верно ли утверждение, что оценочная деятельность это одно из направлений

риэлтерской деятельности:

б) неверно.

6.Рыночная стоимость объекта оценки - это:

а) действительная стоимость;

б) эквивалентная стоимость;

в) разумная стоимость;

г) стоимость на открытом рынке в условиях конкуренции;

е) реальная стоимость.

7.Чистая сделка характеризуется следующими условиями:

а) осведомленностью сторон о предмете сделки при соблюдении своих интересов;

б) объект оценки представлен на открытом рынке в форме публичной оферты;

в) одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая не обязана

принимать исполнение;

г) мотивация у сторон типичная, а цена сделки разумная;

е) платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

и) а,б,г,е.

8.Субъектами оценочной деятельности являются:

а) предприятия, учреждения, организации;

б) российские и иностранные юридические и физические лица;

в) заказчики;

г) юридические и физические лица - оценщики и потребители их услуг – заказчики;

д) индивидуальные предприниматели без образования юридического лица;

е) нет правильного ответа

9.Обязательные требования к договору об оценке следующие:

а) письменная форма договора;

б) нотариальное удостоверение договора;

в) вид объекта оценки;

г) вид определяемой стоимости;

д) основания для заключения договора;

е) денежное вознаграждение за проведение оценки объекта;

ж) сведения о страховании гражданской ответственности оценщика;

10. Верно ли утверждение, что не допускается вмешательство заказчика либо иных

заинтересованных лиц в деятельность оценщика, если это может повлиять на

достоверность оценки:

11.Может ли оценщик проводить оценку на предприятии, если он является учредителем,

акционером, собственником или должностным лицом этого юридического лица;

12. Допускается ли проведение оценки объекта, если оценщик

является учредителем, собственником, акционером, кредитором. страховщиком

оценочной фирмы;

13. Верно ли, что передача прав на объекты, принадлежащие РФ, субъектам РФ либо

муниципальным образованиям требуют обязательной оценки:

14.Является ли страхование гражданской ответственности оценщика обязательным для

осуществления оценочной деятельности:

в) в отдельных регионах РФ.

15.К общим требованиям, предъявляемым к отчету об оценке объекта не относятся:

а) дата составления отчета;

б) указание на основания проведения оценки:

в) сведения о лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду

имущества;

г) точное описание объекта оценки;

д) стандарты оценки, используемые данные с указанием источников их получения,

принятые допущения;

е) последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина;

ж) дата определения стоимости объекта оценки;

и) б,в,г,з,е,

к) а-ж –все являются обязательными;

16.Деятельность по оценке имущества в России в настоящее время:

а) не лицензируется;

б) лицензируется федеральными органами;

в) лицензируется в отдельных регионах;

в) лицензируется только на некоторые виды имущества.

17.Оценщик несет ответственность за точность расчетов стоимости:

а) на протяжении гарантийного срока произведенной оценки;

б) только на определенную дату – дату оценки;

в) только на определенную дату – дату осмотра объекта, которая есть дата оценки;

г) на протяжении определенного срока, который указывается в отчете об оценке.

18. Стандарты по оценке имущества определяют требования:

а) к процессам оценки и к профессиональному уровню оценщика;

б) к процессам оценки, к отчету, к этической стороне отношений оценщика и заказчика;

в) к отчету по оценке по его форме и содержанию;

г) к этической стороне отношений оценщика и заказчика.

19.Отчет по оценке является:

а) строго регламентированным документом по форме и содержанию;

б) строго регламентированным только по форме, содержание определяется спецификой

в) регламентированным только по содержанию, а форма определяется спецификой

г) не регламентирован, однако на практике сложилась типовая структура отчета.

Правовые аспекты недвижимости и сделок с ней. Основы оценки недвижимости.

Принципы и подходы оценки.

Наилучшее и эффективное использование земли, зданий и сооружений. Ипотечно-

инвестиционный анализ.

1.Цель оценки недвижимости - это:

а) определение одного из видов стоимости объекта недвижимости;

б) передача прав на объект недвижимости;

в) наилучшее и наиболее эффективное использование объекта

недвижимости.

2.Рынок недвижимости – это:

а) обычный рынок;

б) несовершенный рынок;

в) локальный рынок;

г) совершенный рынок.

3.Что из ниже перечисленного не является элементом стоимости:

а) полезность;

б) дефицитность;

в) возраст;

г) передаваемость прав;

4.Слово «стоимость» имеет много значений, но наиболее общее из них следующее:

а) цена, за которую что-то продано;

б) ценность какого-либо объекта как средства достижения цели;

в) будущая полезность объекта;

г) текущая стоимость объекта;

д) мера того, сколько гипотетический покупатель готов заплатить за объект.

5.Верно ли, что стоимость объекта недвижимости, затраты на его создание и цена объекта

недвижимости – это одно и то же:

6.Какое из ниже приведенных определений является синонимом понятия «стоимость в

а) субъективная стоимость:

б) стоимость для конкретного пользователя:

в) ликвидационная стоимость:

г) рыночная стоимость.

7.Каким образом может быть охарактеризована «стоимость в пользовании»:

а) объективная стоимость,

б) наиболее вероятная цена,

в) инвестиционная стоимость,

г) ликвидационная стоимость.

8. Подходы к оценке недвижимости – это:

а) принцип наилучшего и наиболее эффективного использования,

б) сравнительный,

в) с учетом износа,

г) доходный,

д) затратный,

9.Какой из подходов к оценке всегда требует отдельной оценки стоимости земли:

а) метод прямого сравнения продаж,

б) затратный,

в) доходный,

10.Ставка дохода на инвестиции в недвижимость – это:

а) процентное отношение цены продажи к доходу,

б) процентное отношение чистого дохода ко вложенному капиталу,

в) процентное отношение вложенного капитала к цене продажи.

11.Верно или неверно утверждение, что чем выше процентная ставка и (или) короче срок

амортизации кредита, тем меньше обязательный периодический платеж:

б) неверно.

12.Затратный подход к оценке недвижимости предполагает расчет трех видов износа:

а) физический износ, функциональный износ, внешний износ,

б) неустранимый физический износ, устранимое устаревание,

устранимое устаревание по местоположению,

в) физический износ, моральный износ, устранимое устаревание.

13.Верно или нет утверждение, что стоимость замещения и стоимость воспроизводства

являются синонимами:

б) неверно.

14.Верно или неверно утверждение, при определении стоимости недвижимости методом

сравнения продаж поправки вносятся в цены сопоставимых объектов с учетом их отличий

от оцениваемого объекта:

б) неверно.

15.Для оценки какого из перечисленных типов недвижимости в наибольшей степени

соответствует подход сравнительного анализа продаж:

а) индивидуальные жилые здания,

16.При реализации доходного подхода к оценке недвижимости как называется

коэффициент, который используется при пересчете будущих потоков доходов в текущую

стоимость при дисконтировании:

а) общий коэффициент,

б) ставка процента,

в) ставка дисконта,

г) коэффициент реверсии.

17.Как рассчитывается ставка (коэффициент) капитализации:

а) делением цены продажи на величину чистого операционного дохода,

б) делением чистого операционного дохода на цену продажи,

в) умножением валового рентного мультипликатора на цену продажи,

г) умножением цены на рыночный фактор.

18.Верно ли утверждение, что чем выше коэффициент капитализации, тем выше

рыночная стоимость:

б) неверно.

19.Верно или нет утверждение, что коэффициент капитализации для зданий равен сумме

ставки дохода на инвестиции и нормы возврата капитала:

б) неверно.

20.При вложении собственных и привлеченных средств инвестор в общем случае

рассчитывает на получение:

а) текущих доходов от объекта;

б) дохода от перепродажи объекта;

в) дохода от увеличения капитала при выполнении обязательств по ипотечному кредиту:

г) дохода от возрастания стоимости объекта в течение времени;

з) всего выше перечисленного.

21.Чем благоприятнее условия кредита при финансировании недвижимости, тем более

высокую цену будет стремиться получить продавец:

б) неверно.

22.Рыночная стоимость объекта недвижимости, приобретенного с привлечением кредита,

определяется исходя из:

а) текущей стоимости денежных потоков;

б) текущей стоимостью перепродажи (реверсии);

в) текущего остатка ипотеки;

е) ничего из перечисленного.

23.При приобретении объекта недвижимости инвестор планирует для себя отдачу на

уровне 10%. Ипотечная постоянная равна 12%. Какие условия финансирования имеет в

данном случае инвестор:

а) благоприятные;

б) неблагоприятные;

в) типичные.

24. Ипотечная постоянная определяется:

а) делением размера кредита на общую сумму инвестиции;

б) делением ежегодных выплат по кредиту на размер кредита;

в) умножением ставки дохода на заемные средства на сумму заемных средств.

25.Верно или неверно утверждение, что коэффициент капитализации собственного

капитала инвестора включает норму возврата капитала и ставку дохода на инвестиции:

б) неверно.

26. Коэффициент ипотечной задолженности – это:

а) результат деления общей суммы инвестиций на величину заемных средств;

б) произведение ипотечной постоянной на сумму заемных средств;

в) результат деления суммы заемных средств на общую сумму инвестиций.

27.Коэффициент покрытия долга – это

а) отношение суммы заемных средств к общей стоимости инвестиций;

б) отношение чистого операционного дохода к величине ежегодных выплат по кредиту;

в) сумма собственных и заемных средств.

28. Взаимодействием каких факторов определяется вариант наилучшего и наиболее

эффективного использования земли:

а) потенциал местоположения;

б) рыночный спрос;

в) ресурсное качество участка;

г) условия возврата капитала;

д) правовая обоснованность застройки;

е) технологическая обоснованность застройки;

ж) финансовая обоснованность застройки;

з) все вышеперечисленные;

и) а.б.в.д.

к) а,б,в,д,е,ж.

29.Основным критерием в анализе наилучшего и наиболее эффективного использования

является

а) самая высокая цена объекта недвижимости;

б) самая низкая стоимость улучшений;

в) самая высокая стоимость земли.

30.Что из перечисленного нельзя отнести к объектам недвижимости в соответствии ГК

а) земельные участки;

б) участки недр;

в) водные объекты;

г) ценные бумаги;

е) многолетние насаждения;

ж) предприятие в целом как имущественный комплекс;

з) здания, сооружения.

31. В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним

регистрируются:

а) права собственности;

б) иные вещные права на недвижимость;

в) ограничения(обременения) прав;

г) сервитуты;

д) ипотеки;

е) доверительное управление;

ж) аренда;

з) все перечисленное;

к) а,б,г-ж.

32.Какому методу оценки будет отдано предпочтение при определении рыночной

стоимости гостиницы:

а) метод продаж;

б) капитализации дохода;

в) затратный метод.

33. Первостепенную роль в определении стоимости земельного участка играет:

а) наличие удобного подъезда;

б) обеспеченность социальной инфраструктурой;

в) местоположение.

34.Метод капитализации дохода основан на принципе ожидания:

35.При оценке стоимости объекта недвижимости в целях страхования риска предпочтение

отдается:

а) сравнительному подходу;

б) затратному подходу;

в) доходному подходу;

В соответствии с МСО , и с учетом ФСО №1 предлагается трехуровневая система стоимостей в пользовании и в обмене (см. , и табл. 2.1):

• - на высшем уровне иерархии - рыночная стоимость, как цена, которая может быть достигнута в гипотетической сделке с объектом оценки на свободном и открытом рынке;
• - на втором уровне - основные стоимости, отличные от рыночной и обеспечивают оценку выгоды, которую получает собственник от владения активом, имеющимся у него (стоимость в пользовании ) или приобретаемым им (стоимость в обмене) - безотносительно к иным участникам рынка, в том числе стоимость в обмене - справедливая стоимость, а также субъектно-специфические стоимости в пользовании и (или) в обмене - инвестиционная, специальная и синергетическая",
• - на третьем уровне - вспомогательные экономические или нормативные стоимости.

Таблица 2.1

Международным советом по стандартам оценки (МССО) предусматривается , что стоимости, отнесенные к первым двум уровням иерархии, принимаются всеми организациями и странами, представленными в МССО (Российскую Федерацию в этом Совете представляют: Министерство экономического развития РФ и три крупнейшие СРОО - POO, СМАО, НКСО), в то время как иные стоимости, отнесенные здесь к стоимостям третьего уровня, - устанавливаются самими странами.

В Российской Федерации нормативными актами (ФЗ ОД и ФСО) предусмотрено определение рыночной, инвестиционной, кадастровой и ликвидационной стоимостей. В соответствии с рекомендациями МССО другие виды стоимости, представленные в таблице 2.1, могут быть установлены нормативным актом, стандартами и правилами СРОО, уставом организации, предписанием, частным контрактом (договором на оценку), решением суда (для размеров ущерба) или другим документом.

Начнем обсуждение с нормативного определения понятия рыночной стоимости, представленного в Федеральном законе «Об оценочной деятельности» :

«....под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• - одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• - стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• - объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
• - цена сделки представляет собою разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• - платеж за объект оценки выражен в денежной форме».

Данное определение понятия повторено и в ФСО № 1 с набором признаков, существенно меньшим необходимого для практики оценки набора комментариев и дополнений, представленного в МСО. Отметим их необходимость, обратившись к определению понятия рыночной стоимости, представленному в Международных стандартах оценки , .

«Рыночная стоимость - это расчетная денежная сумма, за которую состоялся бы обмен имущества на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в коммерческой сделке, которая реализовалась бы после проведения надлежащего маркетинга и во время которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения».

Этот короткий текст в сопровождается обширными пояснениями, суть некоторых из них лишь частично учтена в определении понятия из ФЗ ОД . В частности, поясняется, что «....расчетная денежная сумма...» относится к цене, выраженной в деньгах, которая может быть уплачена за объект оценки в коммерческой рыночной сделке. Указывается на то, что при определении понятия рыночной стоимости предполагается отсутствие принуждения и наличие полной информации у участников сделки, но не учитываются особые интересы, условия и обстоятельства, влияющие на мотивы этих участников. При определении этой цены, в частности, не учитываются цены, завышенные или заниженные в силу особых условий или обстоятельств сделки, таких как нетипичная форма финансирования, продажа с получением имущества обратно в аренду, специальные компенсации или уступки, предоставляемые какой-либо из сторон, вовлеченных в данную сделку, или любой элемент специальной стоимости.

Сослагательное наклонение в словосочетании «... за которую состоялся бы обмен имущества...» указывает на то, что определяемая стоимость является предполагаемой величиной, а не предопределенной или фактической ценой сделки. Об этом же свидетельствует и комментарий о том, что рыночная стоимость определяется как наиболее вероятная цена на рынке (аналогично и ) на дату оценки (чего нет в и , хотя рынок меняется), причем эта цена представляется максимально возможной и обоснованно достижимой заинтересованным продавцом, а также минимальной и обоснованно достижимой заинтересованным покупателем.

Условие расчета денежной суммы, полученной «...в коммерческой сделке...», означает, что между сторонами нет особых или специальных взаимоотношений, например, отношений между материнской и дочерней компанией или между домовладельцем и арендатором, которые могут сделать уровень цены нехарактерным для рынка или завышенным из-за наличия элемента специальной стоимости. Предполагается, что сделка по рыночной стоимости должна совершаться между сторонами, не связанными между собой какими-либо отношениями и действующими независимо друг от друга.

Особого внимания заслуживат условие «....после проведения надлежащего маркетинга...», которое означает, что объект оценки должен был бы быть выставлен на рынок до даты оценки наиболее подходящим образом, чтобы обеспечить его реализацию по наилучшей из достижимых по разумным соображениям цене. При этом продолжительность экспозиции актива на рынке может быть разной в зависимости от рыночных условий, но в любом случае она должна быть достаточной для того, чтобы актив привлек к себе внимание адекватного числа потенциальных покупателей. Заметим, что при определении продолжительности периода экспозиции здесь необходимо дополнительно учитывать время, необходимое потенциальному покупателю на согласование предлагаемого объекта с потребностями его бизнеса (в наиболее эффективном варианте использования объекта), с выявлением возможностей финансирования - в том числе с привлечением кредитных ресурсов.

Согласно МСО понятие рыночной стоимости предполагает, что цена определяется путем переговоров на открытом и конкурентном рынке, при этом словам «открытый» и «конкурентный» не придается абсолютного значения. Для одного типа объектов рынок может быть международным или местным, он может либо состоять из многочисленных покупателей и продавцов, либо характеризоваться ограниченным числом участников. Для целей оценки рынок считается открытым и конкурентным, если в открытом доступе имеются сведения о сделках с объектами, аналогичными объекту оценки, совершенных на рыночных условиях - в количестве, достаточном для выявления зависимости цен сделок от величины ценообразующих факторов.

В МСО и приводятся и другие комментарии, уточняющие определение понятия . При этом многочисленные и многословные комментарии иногда затрудняют конкретизацию требований к трактовке термина и к процедурам выделения рыночной стоимости из перечня других видов экономической стоимости. Ниже предлагается новая редакция определения понятия рыночной стоимости - достаточно компактная, учитывающая все важнейшие признаки, отмеченные в -, и позволяющая построить систему определений понятий иных видов стоимости по признакам, отличающим эти виды от рыночной стоимости.

Предлагаемая здесь редакция определения понятия рыночной стоимости базируется на определении, содержащемся в Федеральном Законе «Об оценочной деятельности» с добавлением к нему весьма существенных деталей, предписанных МСО и потребностями практики оценки.

Рыночная стоимость объекта гражданских прав - это расчетная денежная сумма, на которую с высокой степенью вероятности может быть обменен объект на дату оценки в моделируемой оценщиком коммерческой сделке между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом на открытом рынке в условиях конкуренции среди готовых продать продавцов и готовых купить покупателей, когда стороны действуют компетентно, расчетливо и без принуждения, располагая всей необходимой информацией, а на величине денежной суммы сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• а) мотивы продавца и покупателя являются типичными для условий рынка, одна из сторон моделируемой сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение, в расчете не принимается во внимание дополнительное предложение покупателя с особым интересом;
• б) стороны моделируемой сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах, исходя из условия, что будет реализован наиболее эффективный вариант использования объекта оценки;
• в) объект оценки представлен на открытый рынок после должного маркетинга посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки, и перед датой оценки, совпадающей с датой последнего посещения объекта оценщиком, находился на открытом рынке в течение промежутка времени, равного среднерыночному периоду экспозиции для данного типа товара;
• г) расчетная денежная сумма, на которую может быть обменен объект оценки, представляет собою разумное вознаграждение за этот объект без каких-либо особых скидок или уступок с чьей-либо стороны, без вычета из этой суммы издержек и налогов, связанных с моделируемой сделкой",
• д) платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В данной редакции определения обычным шрифтом представлены части текста из Закона , а курсивом обозначены дополнения, введенные автором данного пообия - в основном в соответствии с нормами МСО . Приведем дополнительно некоторые комментарии, раскрывающие суть указанных изменений в нашей редакции определения этого понятия, включая и те из них, которые не обозначены в

Прежде всего, обратим внимание на то, что новая редакция определения понятия рыночной стоимости учитывает все мотивы типичных субъектов сделки, моделируемой оценщиком для условий реального рынка. Как будет показано далее, указанная стоимость определяется оценщиком на основе моделирования поведения типичного покупателя и типичного продавца - с учетом того, что кажый из них ориентируется при этом на рыночные сделки с аналогичными объектами.

Здесь обращено внимание на то, что использование понятия цены при определении понятия стоимости не может быть признано удачным: выше были представлены различия этих двух понятий. Более предпочтительным является использование термина денежная сумма - в сочетании с заменой операции отчуждения на операцию обмена. В пособии привычное словосочетание «наиболее вероятная цена» заменено словосочетанием «с высокой степенью вероятности» применительно к результату сделки, поскольку не все подходы к оценке предусматривают вероятностный анализ. Однако, учитывая широкое использование словосочетания «наиболее вероятная цена», будем иногда использовать его в качестве условного обозначения того, что представлено в нашем определении понятия.

Обязательное условие привязки стоимости к определенной дате, дополняется позаимствованным из американской практики условием, по которому дата оценки должна совпадать с датой последнего посещения объекта оценщиком. Последнее важно, поскольку в противном случае в отчете об оценке объекта не найдут отражения возможные изменения ценообразующих характеристик объекта (например, появление трещин в стене, обрушение лепнины и т.п.) в период между датой последнего осмотра объекта и указанной в отчете датой оценки.

Утверждение о коммерческом характере сделки отделяет эту сделку от сделок с нерыночными мотивами и последствиями. Готовность продать и готовность купить - необходимое уточнение для критерия отбора участников сделки по мотивации принятия решения.

Чтобы определить рыночную стоимость, оценщик вначале должен выбрать наиболее эффективный вариант использования (вариант НЭП) объекта оценки, т. е. такого рыночно обоснованного использования объекта, которое является юридически допустимым, физически возможным, экономически оправданным, финансово осуществимым и обеспечивающим максимальную продуктивность объекта, при которой стоимость оцениваемого объекта окажется наивысшей. Заметим, что здесь - в отличие от и - условие выбора варианта НЭП записано не в комментариях, а в самом определении понятия.

Оценщику следует учитывать важное предположение о том, что оцениваемый объект выставлен на рынок наиболее подходящим образом и уже находился на рынке в течение среднерыночного периода экспозиции, предшествующего дате оценки. Это положение должно быть отражено не в комментариях (как это сделано в ), а именно в тексте определения понятия, поскольку соотнесение периода экспозиции с датой оценки обязательно для обоснования возможности использования сравнительного подхода к оценке недвижимости. В самом деле, как будет показано далее, в рамках этого подхода предполагается, что объекты сравнения были выставлены на продажу после должного маркетинга и находились на открытом рынке до даты сделки в течение времени экспозиции, характерного для данного вида товара на данном рынке.

Заметим, что условие п. «д» в приведенном определении понятия рыночной стоимости учитывает возможность оплаты продавцом покупки не только денежными средствами, но и их эквивалентом - имуществом, услугами, ценными бумагами, неимущественными правами. Введение этого пункта означает, что при таком способе финансирования сделки оценщик обязан определить рыночную стоимость указанных товаров в денежном выражении.

Обратим внимание также на то, что сущность понятия рыночной стоимости дополнительно характеризует иногда не учитываемое суждение о том, что рыночная стоимость может иметь отрицательную величину. В самом деле, недвижимость, как правило, связана с материальными, юридическими, финансовыми или контрактными обязательствами, сопутствующими юридическим интересам, что в некоторых случаях может привести к генерации объектом оценки отрицательного денежного потока. Например, отрицательной может быть стоимость объекта недвижимости, в составе которого находится значительно устаревшее здание, имеющее отрицательную стоимость (из-за внешнего устаревания), превышающую по абсолютной величине стоимость свободного земельного участка, а затраты на снос такого здания превышают стоимость свободного земельного участка.

В соответствии с российским законодательством рыночная стоимость определяется оценщиком в случаях:

• - если предполагается сделка по отчуждению объекта оценки, в том числе при определении выкупной цены, при изъятии объекта оценки для государственных нужд;
• - при определении стоимости размещенных акций, приобретаемых акционерным обществом (далее Обществом) по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета) Общества;
• - если объект оценки выступает объектом залога, в том числе при ипотеке;
• - при внесении не денежных вкладов в уставной (складочный) капитал;
• - при определении стоимости безвозмездно полученного имугце-

ства

• - при определении стоимости ценных бумаг, которые либо не обращаются на торгах организаторов торговли на рынке ценных бумаг, либо обращаются на таких торгах менее, чем шесть месяцев;
• - в других случаях.

Заканчивая обоснование предложенной редакции определения понятия рыночной стоимости и вариантаов его использования, обратим внимание на то, что важность других дополнений, введенных в указанное понятие, станет очевидной при сравнении рыночной стоимости с другими видами стоимости, представляемыми ниже в качестве частных проявлений рыночной стоимости.

Недвижимость является финансовым активом, операции с которым осуществляются на рынке недвижимости, т.е. на одном из секторов финансового рынка. Недвижимость представляет собой финансовую категорию и является формой вложения капитала.

Формы проявления стоимости недвижимости

Стоимость недвижимости, как и любого товара, имеет две формы проявления:

¨ потребительную стоимость;

¨ меновую стоимость.

Потребительная стоимость – это совокупность:

· естественных и общественных свойств и процессов объекта недвижимости с точки зрения конкретного пользователя, который исходит из сложившегося варианта ее использования;

· естественные и общественные свойства товара, которые определены уровнем технического развития и общественными потребностями.

Плодородие и местоположение земельного участка, количественные, и качественные характеристики зданий и сооружений, их уникальность и долговечность, вкусы и предпочтения собственника и многие другие факторы формируют потребительную стоимость объекта недвижимости. Например, устаревший в архитектурном и инженерном плане жилой дом может представлять для семьи высокую потребительную стоимость, обусловленную историческими или родословными факторами, однако его меновая стоимость будет небольшой.

Форма выражения потребительной стоимости – полезность .

Меновая стоимость возникает в процессе обмена объектов недвижимости. При этом в товарном хозяйстве всеобщим эквивалентом измерения выступают деньги. На конкурентном рынке цена, как денежное выражение стоимости, является фактором, уравновешивающим силы спроса и предложения.

Форма проявления меновой стоимости – цена, которая отражает суммарное действие всех рыночных факторов.

Затраты – это выраженные в денежной форме расходы на создание или реконструкцию объекта недвижимости. Прежде всего, они представляют собой меру издержек, необходимых для воспроизводства точной копии объекта или объекта, аналогичного по полезности объекту оценки.

Местоположение, которое в значительной мере определяет величину эксплуатационных затрат, особенно транспортных, часто выступает необходимым элементом технологии (например, далеко не в каждом месте можно построить речной порт или гидроэлектростанцию), наконец, элементом удобства для покупателя.

Спрос и предложение. При снижении спроса вероятная цена продажи объекта может упасть ниже издержек на его воспроизводство.

Нахождение в гражданском обороте – разрешенная возможность передачи прав собственности на объект недвижимости. Если объект не находится в гражданском обороте (например, земельный участок, находящийся в зоне исторической застройки, предоставленный в бессрочное пользование без права продажи и аренды), то его нельзя передать в обмен на какой-либо эквивалент. Он будет обладать только потребительной стоимостью для его пользователя.

Таким образом, цена – это денежное выражение стоимости объекта недвижимости, с точки зрения типичных субъектов рынка, на конкретную дату продажи, исходя из варианта его наилучшего использования.

Цена как форма проявления стоимости, выражающая результат, неизбежно отклоняется от стоимости заключения сделки между покупателем и продавцом в конкретных рыночных условиях под влиянием различных финансовых факторов.

Виды определяемой стоимости недвижимости

Задача практикующих оценщиков – оценить стоимость объекта как фундаментальную основу оценки. Для этого практикующим оценщикам необходимо правильно выбрать вид определяемой стоимости , соответствующий целям и условиям оценки с учетом:

· международных стандартов оценки;

· перехода российской экономики на международные требования бухгалтерского учета и аудита;

· принципов финансового менеджмента и инвестиционного проектирования.

В зависимости от целей оценки, полноты оцениваемых прав на недвижимость различные виды стоимости могут быть объединены в две основные группы (рис. 1.2):

1) стоимость в обмене как выражение меновой стоимости;

2) стоимость в пользовании как выражение потребительной стоимости.

Стоимость в обмене

· характеризует способность объекта недвижимости обмениваться на деньги или на другие товары;

· носит объективный характер;

· лежит в основе проведения операций с недвижимостью на рынке:

Купли-продажи;

Передачи в залог, в том числе и под кредиты;

Сдачи в аренду;

Внесения в уставные фонды предприятий и т.п.

Формы проявления стоимости в обмене:

· рыночная;

· ликвидационная;

· залоговая;

· страховая;

· арендная;

· утилизованная.

Стоимость в пользовании

· обусловлена полезностью объекта недвижимости при определенном варианте его использования;

· носит субъективный характер, отражая сложившиеся возможности эксплуатации объекта конкретным владельцем, не связанные с куплей-продажей объекта и с другими рыночными операциями.

Оценка стоимости в пользовании объекта недвижимости производится исходя из существующего профиля его использования и тех финансово-экономических параметров, которые наблюдались в начальный период функционирования объекта и прогнозируются в будущем.

Стоимость в пользовании рассчитывается исходя из текущего использования объекта и приближается к рыночной стоимости по мере увеличения количества покупателей, желающих и способных приобрести недвижимость для подобных целей.

Формы проявления стоимости в пользовании:

· инвестиционная;

· балансовая;

· стоимость для целей налогообложения (в России) и др.

Каждый из перечисленных видов стоимости в обмене и в пользовании имеет свою область применения и ограничения.

Области применения и ограничения видов стоимости

Краеугольный камень теории оценки недвижимости – это понятие «рыночная стоимость ».Рыночная стоимостьопределяется исходя из варианта наилучшего использования объекта недвижимости. На практике используются различные определения рыночной стоимости, причем в юридических инстанциях, кредитных организациях, финансовых и страховых компаниях ее трактовка имеет определенные особенности.

Рыночная стоимость – наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. При этом:

· одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая – не обязана принимать исполнение;

· стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

· объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

· цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки;

· платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Частой ошибкой начинающих оценщиков является принятие цены предыдущих похожих сделок за стоимость аналогичной недвижимости без анализа условий, в которых произошли эти сделки.

Пока не проведен детальный анализ условий сделки, нельзя сделать обоснованный вывод о рыночной стоимости недвижимости. Если условия сделок с недвижимостью отличаются от типичных для данного сегмента рынка, например, по формам финансирования, то для определения рыночной стоимости необходимо ввести поправки, отражающие реакцию рынка на изменившиеся условия.

Типичной ошибкой является и сопоставление рыночной цены с издержками на строительство сопоставимого объекта.

Ликвидационная стоимость – денежная сумма в виде разницы между доходами от ликвидации объекта недвижимости и расходами на ее проведение. Это стоимость, с которой приходится соглашаться продавцу при вынужденной продаже недвижимости в ограниченный период времени, не позволяющий значительному числу потенциальных покупателей ознакомиться с объектом и условиями продажи.

Залоговая стоимость – стоимость объекта недвижимости, обеспечивающего ипотечный кредит, залоговую стоимость кредитор надеется получить при вынужденной продаже на рынке данного объекта недвижимости в случае неплатежеспособности заемщика. Величина залоговой стоимости служит верхним пределом ссуды, которая предоставляется под залог объекта недвижимости.

Залоговая стоимость меньше рыночной стоимости на величину рисковой составляющей, а также дохода кредитного учреждения от данной операции.

В статье 69 федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» специально подчеркивается, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Этим законом устраняются многие юридические сложности, которые возникали на практике при отдельном залоге зданий и сооружений без определения статуса прав на земельные участки, находящиеся, как правило, в муниципальной собственности.

Страховая стоимость – денежная сумма, на которую могут быть застрахованы разрушаемые элементы недвижимости, рассчитанная в соответствии с методиками, используемыми в сфере государственного и частного страхования. Основана на принципе замещения или воспроизводства с учетом накопленного износа объектов недвижимости, подверженных риску уничтожения. Рассчитывается как остаточная стоимость замещения. Стоимость замещения представляет собой оценку совокупных издержек на восстановление объекта недвижимости в сложившихся рыночных условиях.

На практике страхуются земельные участки со зданиями и сооружениями или, что чаще, только строения. Во многих развитых странах широкое распространение получило страхование сельскохозяйственных земель от экологического загрязнения, эрозии почвы и снижения ее плодородия.

Рыночная стоимость аренды (арендная стоимость) – величина арендной платы, за которую может быть сдан в аренду объект недвижимости на дату оценки при типичных рыночных условиях, т.е. если:

· на дату оценки объект не занят и готов к сдаче в аренду на условиях конкурентного рынка, а арендодатель и арендатор достаточно осведомлены о характеристиках объекта и действуют разумно и без принуждения;

· период экспозиции объекта недвижимости достаточен для того, что бы банк был доступен для потенциальных арендаторов, а также для согласования величины арендной платы, заключения договора об аренде и других условий, необходимых для сдачи объекта в аренду;

· состояние рынка, динамика ставок арендной платы и другие условия являются типичными на дату оценки стоимости аренды, т.е. не являются чрезмерно обременительными или выгодными для аренды такого типа и данного вида недвижимости;

· при определении стоимости аренды не учитываются предложения завышенных (заниженных) арендных ставок потенциальным арендатором, имеющим особый интерес к данному объекту недвижимости, а также находящимся в родственных или деловых связях с арендодателем.

Рыночная стоимость аренды является разновидностью рыночной стоимости и оценивается при сдаче объекта недвижимости в краткосрочную или долгосрочную аренду. Местные органы власти специально утверждают методику расчета размера арендной платы и ежегодные ставки арендной платы за муниципальные объекты недвижимости. Например, распоряжением мэра Москвы установлен особый порядок определения размера арендной платы за землю в Москве.

Формы проявления стоимости в пользовании

Инвестиционная стоимость – стоимость объекта недвижимости для конкретного инвестора (группы инвесторов), основанная на его инвестиционных требованиях и предпочтениях.

Расчет стоимости основан на субъективной оценке дисконтированных издержек и доходов инвестора, ожидаемых от использования данного объекта недвижимости в перспективном инвестиционном проекте. В основе расчета инвестиционной стоимости лежит целесообразность инвестирования, с точки зрения типичных инвесторов, на данном сегменте рынка недвижимости. Например, инвестиционная стоимость здания, расположенного в центре города, может быть определена исходя из наиболее эффективного использования аналогичных объектов недвижимости с учетом насыщенности рынка данными услугами и соизмерена с текущими доходами, которые потерял бы собственник здания при его продаже.

Инвестиционная стоимость недвижимости для конкретного инвестора отличается от ее рыночной стоимости в результате разных оценок требуемой ставки доходности, престижности, перспективности местоположения, возможности получения «спиритического» эффекта. Она рассчитывается при застройке вакантных земельных участков, расширении и реконструкции объектов недвижимости, внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставные капиталы предприятий и в других случаях.

Балансовая стоимость – стоимость объекта, отраженная в балансе предприятия или организации. Она состоит из первоначальной стоимости недвижимости на момент ввода в эксплуатацию, скорректированной (проиндексированной) на все проведенные переоценки основных фондов за вычетом бухгалтерской амортизации, а также за вычетом стоимости произведенных улучшений за период эксплуатации.

Стоимость для целей налогообложения (налогооблагаемая стоимость) устанавливается на основе нормативных документов, относящихся к налогообложению недвижимости. В странах с переходной экономикой эта стоимость, как правило, не соответствует рыночной стоимости. Так, в Российской Федерации законом установлено исчислять налог от балансовой стоимости, т.е. стоимости активов, включенных в определенные статьи баланса предприятий и организаций.

Согласно Налоговому кодексу РФ налогообложение земельных участков будет осуществляться на основе кадастровой стоимости земли или ее нормативной цены. Для частных лиц, владельцев недвижимости, например, приватизированных квартир, налог устанавливается местными органами власти. Так, в Москве такой налог составляет 0,1 % инвентаризационной стоимости квартиры, определяемой бюро технической инвентаризации (БТИ) по специальной методике, имеющей мало общего с определением рыночной стоимости квартиры.

По мере развития рыночных отношений предусмотрен переход к исчислению налога от рыночной или кадастровой стоимости, как это принято в развитых странах. Например, в Испании, для целей налогообложения производится периодическая (один раз в 8 лет) ревизия кадастровой стоимости всех единиц недвижимости муниципалитетов для приведения ее в соответствие с рыночной стоимостью.

Стоимость - это деньги или денежный эквивалент, который покупатель готов обменять на какой-либо предмет или объект. Несмотря на явное сходство в теории оценки понятие стоимости, затрат и цены принято различать.

Стоимость - это мера того, сколько гипотетический покупатель готов заплатить за оцениваемую стоимость.

Расходы - это мера затрат, необходимых для того, чтобы создать объект подобный оцениваемого. Расходы влияют на рыночную стоимость, но однозначно ее не определяют. Дорогостоящий объект может иметь низкую полезность и соответственно - невысокую стоимость.

Цена - это исторический факт, который отражает расходы на покупку подобных объектов в прошлых сделках, а также настоящее факт отображения цены предложения продавца. Цены прошлых сделок и цены продавца не обязательно представляют собой обоснованную меру стоимости на дату оценки.

Согласно операционными потребностями и функциональному назначению существуют различные модификации стоимости.

Стоимость делится на две широкие категории: стоимость в обмене и стоимость в пользовании.

Стоимость в обмене - это цена, которая преобладает на свободном, открытом конкурентном рынке. Она определяется на основе равенства между реальными экономическими факторами, поэтому ее называют объективной стоимости. Наиболее распространенной формой объективной стоимости является рыночная стоимость.

Краеугольным камнем теории оценки является понятие "рыночная стоимость". Под ней понимают высшую денежную сумму (цену), за которую передается имущество (титул собственности) в результате коммерческой сделки между добровольным покупателем и продавцом на действительную дату оценки при соблюдении следующих условий:

Открытости и конкурентоспособности рынка, на котором свободно взаимодействует достаточное количество контрагентов, связанных с продажей и покупкой аналогичных объектов собственности;

Покупатель и продавец оцениваемой собственности четко осведомлены об основных характеристиках недвижимости и состояние рынка, действуют разумно со знанием дела и без принуждения;

Срок экспозиции объекта собственности на рынке должен быть достаточным для привлечения необходимого количества потенциальных покупателей, которые образуют данный сегмент рынка.

Рыночная стоимость как идеальный стандарт не всегда может быть достижимой, поэтому реальная рыночная цена сделки часто существенно отличается от рыночной стоимости.

Особым случаем применения как базы оценки рыночная стоимость объекта при условии существующего использования, то есть при условии предположение, что при неблагоприятной возможности, его дальнейшее использование будет происходить таким же образом, что и на дату оценки.

С учетом степени рыночности стоимости объекта выделяют нерин- кову стоимость и нерыночной нормативно-расчетную стоимость, которые формируются на основе методик и нормативов утвержденных соответствующими государственными учреждениями (например, при начислении налогов, страховых взносов, пошлин и других).

Ликвидационная стоимость - это денежная сумма, которая реально может быть получена от продажи оцениваемой собственности в очень короткий срок для проведения адекватного маркетинга в соответствии с определением ее рыночной стоимости.

Залоговая стоимость - это оценка по рыночной стоимости имущества (имущественных прав) как средства повышения гарантии обеспечения обязательств при ненадлежащем исполнении условий договора и ликвидации возможных от этого неблагоприятных имущественных последствий.

Страховая стоимость - базируется на стоимости замещения (воспроизводства) объекта оценки в целом или отдельных его элементов, подверженных риску разрушения (уничтожения). На основе страховой стоимости определяются страховые суммы, страховые выплаты и страховые проценты.

Арендная стоимость - расчетная величина стоимости объекта оценки, используемая для определения норматива арендной платы. В качестве базы арендной стоимости преимущественно выступает (принимается) рыночная стоимость и рыночная стоимость недвижимости при существующем использовании.

Стоимость в пользовании (потребительская стоимость) - это мера ценности собственности отдельного пользователя или группы пользователей, является составной частью действующего предприятия без учета наиболее эффективного ее использования и величины денежного эквивалента от возможной продажи. Поскольку стоимость собственности в пользовании удовлетворяет потребности конкретного пользователя то ее часто называют субъективной стоимости.

Наиболее распространенным проявлением стоимости в пользовании есть инвестиционная стоимость . Под ней понимают стоимость объекта недвижимости определенную в конкретных условиях, цели и результативности инвестирования.

Балансовая стоимость - это отраженная в бухгалтерской отчетности первоначальная стоимость активов проиндексирована на дату последней переоценки и уменьшенная на сумму амортизационных отчислений.

Налоговая стоимость - это стоимость, которая рассчитывается в соответствии с порядком, определенным законодательством о налогообложении собственности.

Стоимость замещения - это совокупность затрат в текущих рыночных ценах на создание нового функционального аналога, который имеет эквивалентную с оцениваемым объектом полезность.

Стоимость воспроизводства - это совокупность затрат на создание таких же, или очень похожих материалов новой точной копии объекта оценки при учете существующих рыночных цен на дату оценки.

Остаточная стоимость замещения - есть суммарной величине рыночной стоимости земельного участка при его существующем использовании и стоимости замещения расположенных на участке зданий и сооружений за вычетом всех видов их износа (обесценения). Эта разновидность стоимости замещения используется как база оценки объектов недвижимости специального назначения, не имеют рыночного спроса.

Утилизационная стоимость - это денежный эквивалент, который ожидается получить от продажи выбывающих материальных активов или их составляющих компонентов для альтернативного использования. Эту стоимость также называют окончательной ликвидационной стоимостью .

Скраповая стоимость - это вторичная стоимость совокупности материалов которую можно получить при разрушении (ликвидации) объекта оценки.

Таможенная стоимость - это эквивалент стоимости импортированных объектов, которая используется для расчетов пошлины, сборов и других таможенных и связанных с ними платежей.

Каждый из перечисленных видов стоимости или в обмене, то в использовании, имеет свою область применения и ограничения.

Выбор той или иной модификации стоимости зависит от особенностей объекта, поставленной цели и порядка оценки.