На стоимость имущества влияет значительное количество экономических факторов. Принципы оценки позволяют учесть наиболее значимые из них, отражая тенденцию экономического поведения субъектов рыночных отношений. Принципы оценки имущества взаимосвязаны. На один конкретный объект могут одновременно влиять несколько принципов, в каждой ситуации набор принципов может быть различен.Принципы оценки не могут учесть абсолютно все факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, однако при правильном применении позволяют обеспечить достоверное заключение о его стоимости.

Основные принципы оценки имущества можно разделить на четыре группы (табл. 1).

Таблица 1. Группы принципов оценки имущества

1. Принципы оценки, отражающие компоненты объекта

Принцип вклада основан на измерении стоимости каждого элемента, вносимой им в общую стоимость объекта. Улучшения следует производить в разумных пределах, так как произведенные затраты на добавление дополнительного элемента (вклада)могут не соответствовать последовавшему увеличению стоимости объекта.

Доходность бизнеса - это результат действия четырех факторов производства: земли, рабочей силы, капитала и управления. Для оценки предприятия нужно знать вклад каждого фактора в формирование дохода предприятия. Включение любого дополнительного актива в систему предприятия экономически целесообразно, если получаемый прирост стоимости предприятия больше затрат на приобретение этого актива. При оценке бизнеса необходимо учесть возможность произвести улучшения, которые повлекут увеличение его стоимости, например:

• если на складе установлена самооткрывающаяся дверь, то затраты на ее установку вряд ли будут покрыты увеличением стоимости объекта;
• отделка цехов скорее всего не повлияет на доход от производства и стоимость предприятия, но такой вклад, как прием на работу нового управляющего с более высокой заработной платой, может сказаться положительно на результатах производства и соответственно стоимости предприятия;
• устройство места для парковки автомобилей может существенно повысить стоимость магазина розничной торговли.

Принцип остаточной продуктивности. Так как земля физически недвижима, факторы рабочей силы, капитала и управления должны быть привлечены к ней. Сначала должна быть произведена компенсация за эти факторы, а оставшаяся сумма денег идет в оплату пользования земельным участком ее собственнику. Остаточная продуктивность может быть результатом того, что земля дает возможность пользователю извлекать максимальные доходы или до предела уменьшать затраты. Например, предприятие будет оценено выше, если земельный участок способен обеспечивать более высокий доход или если его расположение позволяет минимизировать затраты:

• дорогой ресторан лучше открыть в престижном районе, где остаточная продуктивность выше, чем на окраине города;
• максимальную выручку магазину способен обеспечить участок, находящийся на видном месте, имеющий хорошую пешеходную и транспортную доступность для большого количества покупателей;
• размещать горно-обогатительный комбинат в городе, отдаленном от места добычи сырья, нецелесообразно из-за высоких издержек на доставку сырья для переработки.

Принцип предельной продуктивности заключается в том, что последовательное добавление ресурсов к основным факторам производства будет сопровождаться увеличением доходности, превышающим затраты на их создание, только до достижения точки максимальной продуктивности. После этого дальнейшие улучшения не будут вызывать приемлемого увеличения стоимости или даже компенсировать произведенные затраты. Например, в кафе постоянно обновлялся интерьер и расширялся ассортимент предлагаемых блюд и напитков. Сначала посетителей становилось больше, затем, с ростом цен в результате увеличения затрат, остались только клиенты, имеющие достаточно высокий уровень дохода, а поскольку их количество ограничено, кафе стало нести убытки.

Увеличение объема инвестиций в развитие производства будет сопровождаться приростом прибыли только до определенного момента, после чего темп прироста прибыли начнет снижаться. При оценке предприятия нужно учитывать, что устаревшее технологическое оборудование потребует полной замены, оплаты демонтажа и монтажа нового оборудования, а высококвалифицированных работников, имеющих большой опыт работы на устаревшем оборудовании, будет дорого и трудно переучивать.

Принцип сбалансированности основан на том, что чем более гармоничны и сбалансированы элементы объекта, тем выше его стоимость на рынке; максимальный доход от предприятия можно получить при соблюдении пропорциональности факторов производства. Предприятие - это система, а одной из закономерностей развития и существования системы является сбалансированность, пропорциональность ее элементов. Наибольшая эффективность предприятия достигается при объективно обусловленной пропорциональности факторов производства. Различные элементы системы предприятия должны быть согласованы между собой по пропускной способности и другим характеристикам. Например, при оценке учитывается последовательное расположение цехов в соответствии с технологическим циклом.

Одним из важных моментов действия данного принципа является соответствие размеров предприятия потребностям рынка: если предприятие является слишком большим для удовлетворения потребностей рынка, то его эффективность падает, особенно если затруднена доставка ресурсов или товаров.

Пример. Фабрика по производству тортов производит слишком много этой продукции для местного рынка. Торты - продукция скоропортящаяся и не подлежит длительным перевозкам в другой населенный пункт из-за возможной потери внешнего вида, значит, наблюдается несбалансированность размеров фабрики потребностям рынка.

2. Принципы оценки, основанные на представлениях владельца

Принцип полезности заключается в том, что предприятие с большей полезностью для пользователя обладает и большей стоимостью на рынке. Бизнес имеет стоимость, если может быть полезен реальному или потенциальному собственнику. Полезность для каждого потребителя индивидуальна. Полезность жилья - комфортное проживание, полезность бизнеса - это его способность приносить доход в конкретном месте и в течение данного периода. Полезность может проявляться в способности удовлетворять психологические потребности, например чувство гордости за владение (даже временное) объектом.

Чем больше полезность, тем выше величина оценочной стоимости. Конечно, полезность бизнеса в том, чтобы приносить доход. Однако, например, программиста вряд ли заинтересует ферма по разведению кроликов.

Принцип замещения гласит, что осведомленный покупатель в условиях открытого рынка не заплатит за предприятие больше, чем за предприятие с эквивалентной полезностью, или больше, чем затраты на возведение аналогичного объекта в приемлемые сроки. Максимальная стоимость имущества не должна быть выше минимальной цены на имущество с такой же полезностью, так как ценность конкретного объекта в глазах покупателя сильно зависит от возможности найти заменяющий сопоставимый объект.

Если инвестор анализирует поток дохода, то максимальная цена определяется посредством изучения других потоков доходов с аналогичным уровнем риска и качества. Но покупатель не всегда ограничен бизнесом одного и того же типа. Иными словами, замещающий объект необязательно должен быть точной копией, но он должен быть похож на оцениваемый объект, и собственник рассматривает его как желаемый заменитель. Принцип основан на наличии вариантов выбора у покупателя и отражает наименьшую стоимость, по которой может быть приобретено имущество с эквивалентной полезностью, например:

• вместо двух недорогих автостоянок в малонаселенном районе можно приобрести одну дорогую, но в центре города;
• предпринимателя, желающего приобрести мукомольное предприятие, может заинтересовать и цех по расфасовке круп.

Принцип ожидания основан на том, что на стоимость предприятия влияют ожидаемые преимущества от владения объектом и его недостатки. На стоимость бизнеса влияют ожидаемая доходность инвестиций за счет потоков дохода от функционирования и выручка от будущей продажи предприятия. Важны величина, качество и продолжительность ожидаемого будущего дохода. Ожидание будущих выгод от владения предприятием выражается в денежной форме. Будущие выгоды (убытки) от владения объектом могут быть продисконтированы (приведены к текущей стоимости), на основе чего могут вноситься как положительные, так и отрицательные поправки к стоимости объекта оценки, например, текущую стоимость складского хозяйства на окраине города повысит ожидание скорого строительства в этом районе железнодорожной станции.

3. Принципы оценки, связанные с рыночной средой

Принцип внешних изменений основан на том, что стоимость предприятия, его имущества зависит от состояния внешней среды, степени политической и экономической стабильности в стране. Поэтому для того чтобы рассмотреть возможные способы использования данного предприятия, необходимо исходить из условий рыночной среды. Спрос на рынке, возможности развития бизнеса, изменение экономических и финансовых условий, международные события, социальные и природные факторы, появление новых технологий и другие факторы определяют альтернативные способы использования предприятия, например:

• стоимость сотовой станции снижается за счет развития мобильной связи;
• отмена налоговых льгот повлечет снижение стоимости предприятия;
• функционирующее предприятие дороже только что построенного.

Принцип конкуренции основан на том, что рыночные цены устанавливаются на определенном уровне с учетом конкуренции. Если в каком-то районе деловая конкуренция сильна, то строительство еще одного магазина или офисного здания может оказаться убыточным. Если отрасль, в которой действует предприятие, приносит избыточную прибыль, то она привлекает капиталы, так как в нее пытаются проникнуть и другие предприниматели. Это увеличит предложение в будущем и снизит норму прибыли. Отсюда следует, что при оценке стоимости предприятий необходимо учитывать степень конкурентной борьбы в данной отрасли в настоящее время и в будущем. Если ожидается обострение конкурентной борьбы, то при прогнозировании будущих прибылей данный фактор можно учесть либо за счет прямого уменьшения потока доходов, либо путем увеличения фактора риска, что опять же снизит текущую стоимость будущих доходов. При этом итоговая оценка рыночной стоимости предприятия не может превышать текущих цен предложения его аналогов.

Принцип спроса и предложения основан на определении стоимости объекта соотношением спроса и предложения на рынке недвижимости. Стабильное соотношение - стабильные цены. Если на рынке предлагается мало прибыльных предприятий (спрос превышает предложение), цена на них будет выше стоимости. На спрос и предложение воздействуют такие факторы, как уровень доходов, изменение численности и вкусов населения, величина налогов, доступность финансовых ресурсов, величина кредитной ставки и др. Стоимость будет увеличиваться с возрастанием спроса и падением предложения. Но на рынке предприятий могут быть рыночные искажения (монополизм собственника, контроль государства по продаже предприятий).

Принцип соответствия основан на том, что если предприятие соответствует стандартам, предпочитаемым в данное время в конкретной местности, то цена будет приближена к среднерыночным значениям. Учитывается, в какой степени архитектурный стиль, уровни удобств и услуг, предлагаемых застройкой земли, отвечают потребностям и ожиданиям рынка. Если предприятие не характерно для данной местности, т.е. не соответствует требованиям рынка по оснащенности производства, технологии, уровню доходности и т.д., то цена на него скорее всего будет ниже среднего. Предприятия не должны быть одинаковыми, но должны соответствовать определенным рыночным стандартам, характерным для конкретного времени и места.

С принципом соответствия связаны:

1. принцип регрессии, заключающийся в том, что рыночная цена предприятия, которое характеризуется излишними применительно к данным рыночным условиям улучшениями, может не отражать его реальной стоимости и быть ниже реальных затрат на его формирование; отсутствие соответствия в окружающем районе, например наличие дешевых бизнесов по соседству с дорогим способно снизить стоимость последнего;
2. принцип прогрессии, согласно которому рыночная цена предприятия зависит от функционирования соседних объектов (цена склада будет выше за счет наличия железнодорожной ветки).

Принцип экономического разделения гласит, что имущественные права следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта. Возможно следующее разделение прав:

• физическое: разделение прав на пользование воздушным пространством, поверхностным участком земли и недрами;
• по времени владения: различные виды аренды, пожизненное владение, будущие имущественные права;
• по видам имущественных прав: совместная аренда, партнерство, траст, опцион, корпорация;
• по правам кредитора вступить во владение предприятием: закладные, залоги, судебные залоги, участие в капитале.

Производственное помещение, например, можно продать вместе, а можно отдельно от имеющегося оборудования.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) основан на учете возможных способов использования имущества в зависимости от условий рыночной среды. В процессе определения стоимости бизнеса названный принцип применяется для оценки в целях реструктуризации.

Спрос на рынке, возможности развития бизнеса, местоположение предприятия и другие факторы определяют альтернативные способы использования предприятия. Наряду с экономическим разделением, результатом такого анализа является определение наилучшего направления использования собственности предприятия. Наиболее вероятное и рентабельное на момент оценки использование объекта обеспечивает его самую высокую текущую стоимость. Сущность принципа ННЭИ можно представить так: влияние на стоимость обеспечивает наибольшую величину стоимости объекта на дату оценки.

С другой стороны, существуют ограничения для варианта ННЭИ:

• максимальная доходность: определяется в результате анализа будущих доходов от альтернативных вариантов использования с учетом риска инвестиций;
• финансовая обоснованность: обоснование целесообразности финансирования инвестиционного проекта, отражающее способность этого проекта обеспечить доход, достаточный для возмещения расходов инвесторов и получения ожидаемого дохода на вложенный капитал;
• физическая (техническая) осуществимость наиболее доходного варианта использования определяется в результате анализа транспортной доступности, возможности подключения к коммунальным удобствам, анализа затрат и сроков реализации проекта, учета качества грунта предназначенного под застройку участка, вероятность стихийных бедствий;
• соответствие законодательству: соответствие варианта использования экологическим нормативам, правилам пожаробезопасности, строительным ограничениям и т.п.

При оценке недвижимости принцип ННЭИ является ключевым, на нем базируется решение о величине стоимости объекта оценки. Возможна ситуация, когда в центре большого города торговые помещения в среднем стоят вдвое дороже жилых. Продавец квартиры на первом этаже с окнами на шумную улицу, которая может быть без особых затрат переоборудована в магазин, может не подозревать о таком способе ее использования и назначить цену продажи, ориентируясь на цены сделок с жилыми помещениями, т.е. недооценить продаваемое имущество. Именно поэтому при оценке недвижимости определение ННЭИ оцениваемого объекта является обязательным.

Принцип ННЭИ важен и при анализе стоимости земельного участка. В случае отличия текущего использования земли от наилучшего и наиболее эффективного, стоимость пустующего земельного участка может превышать стоимость имеющихся на нем улучшений и может быть принято решение об их сносе с целью использования участка оптимальным образом. Например, участок с индивидуальным домом в районе коммерческой застройки желательно отдать под такую застройку.

Если текущее использование земельного участка отлично от наилучшего варианта использования, но стоимость имеющихся на нем зданий и сооружений превышает его стоимость, то текущее использование будет продолжаться до тех пор, пока стоимость земли при условии ее наилучшего использования не превысит стоимость имущества при текущем использовании. Результаты анализа лучшего и наиболее эффективного использования учитываются при определении стоимости имущества, при выборе варианта строительства и реконструкции, при анализе инвестиционных проектов. При определении стоимости бизнеса принцип ННЭИ применяется, если оценка проводится в целях инвестирования, реструктуризации, разработки плана развития.

Baлеpий Алекcaндрович Щepбaков - кандидат эконoмичеcких наук, дoцeнт; руководитель кaфедpы финансов и налоговой политики факультета бизнеса Новocибирского государственного тexнического университета, эксперт центра дистанционного образования « Элитариум »

Для того, что максимально избежаатьсубъективизма в оценке, существуют принципы оценки недвижимости. Принципы оценки недвижимости - методические правила, основывающиеся на положениях экономической теории и позволяющие учесть, как все многообразие факторов, присущих рынку недвижимости, влияет на стоимость недвижимости.

Наиболее распространена сегодня следующая классификация принципов оценки недвижимости, имеющая в своей основе следующую логическую формулу:

Оценка недвижимости это процесс, который должен учитывать взаимодействие субъекта операции (сделки) с недвижимостью с ее объектом в условиях рынка.

Следовательно, мы имеем три элемента: субъект, объект, рыночная среда. Отсюда вытекают и три группы принципов:

· принципы, основанные на представлениях пользователя,

· принципы, связанные с объектами недвижимости,

· принципы, связанные с рыночной средой.

Наконец, особое место занимает обобщающий принцип - принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

Первая группа - принципы, основанные на представлениях пользователя :

· полезности,

· замещения,

· ожидания.

Принцип полезности.

Объект недвижимости обладает стоимостью лишь постольку, поскольку он может быть полезен его пользователю. Полезность - способность данного объекта недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте в данное время. (Не вообще, а именно в данных условиях).

Следует иметь в виду, что потребности, удовлетворяемые объектом недвижимости, могут быть весьма многообразны:

Потребность в недвижимости как в предмете потребления;

Потребность в недвижимости как в средстве производства;

Потребность в недвижимости как в символе благополучия и престижа.

Принцип замещения.

Разумный потенциальный собственник не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та минимальная цена, за которую может быть приобретен или построен (с учетом фактора времени) аналогичный объект. Следовательно, максимальная стоимость оцениваемого объекта определяется минимальной ценой приобретения аналогичного объекта. На этом принципе в той или иной мере базируются все три подхода к оценке недвижимости: сравнительный (рыночный) подход (РП), затратный (ЗП), доходный (ДП).

С точки зрения РП применение этого принципа означает: при наличии альтернативных возможностей рыночная стоимость данного объекта определяется ценой приобретения альтернативной приемлемой замены с теми же сроками и условиями финансирования.

С точки зрения ЗП принцип замещения означает - никто из рациональных покупателей не заплатит за объект недвижимости больше, чем он затратит на строительство аналогичного объекта (с учетом сроков строительства и возможных потерь в связи с этим).

С точки зрения ДП принцип замещения означает: рыночная стоимость объекта устанавливается на уровне величины эффективного капиталовложения, обеспечивающего (с учетом рисков) доходность, равную доходности данного объекта.

Принцип ожидания.

Принцип означает, что приобретатель всегда связывает приобретение недвижимости с получением определенных выгод, наиболее явной формой которых является приносимый объектом доход. Соответственно, стоимость объекта, приносящего доход, определяется величиной денежного потока, ожидаемого от использования данного объекта и от его последующей продажи.

Стоимость объекта есть функция от будущих денежных потоков, приведенных к их настоящей стоимости.

Вторая группа - п ринципы, связанные с объектом недвижимости (с землей, улучшениями и их взаимодействием):

· принцип остаточной продуктивности земли,

· принцип предельной продуктивности (принцип вклада),

· принцип возрастающего и уменьшающегося дохода,

· принцип сбалансированности,

· принцип экономического размера,

· принцип экономического разделения.

Принцип остаточной продуктивности земли.

В основе принципа лежит теория факторов производства, согласно которой создаваемый в процессе производства продукт есть результат взаимодействия капитала, труда и земли (об этом уже шла речь подробнее выше, в модуле 4). Соответственно этому стоимость созданного продукта представляет собой сумму перенесенной стоимости оборудования, материалов, расходов на оплату труда, необходимую прибыль и дохода, приходящегося на землю (ренты).

Рента (доля стоимости созданного продукта, приходящегося на землю), равна разнице между всей величиной стоимости, с одной стороны, расходами предпринимателя и доходом, приходящимся на капитал и труд, с другой. Иными словами, рента предстает как остаточный доход, приходящийся на землю, после того, как возмещены затраты внеземельных факторов производства и они получили «достойное» (соответствующее рыночному уровню) вознаграждение.

Принцип вклада.

Вклад - сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость объекта вследствие наличия или отсутствия какого-либо элемента. При этом величина такого увеличения (уменьшения) может быть как выше, так и ниже затрат на его создание. Соответственно, вклад может быть положительным - прирост стоимости больше прироста затрат, и отрицательным - прирост затрат превышает прирост стоимости.

Принцип возрастающего и уменьшающегося дохода.

Суть принципа в том, что по мере добавления дополнительных порций капитала и труда к земле доходность будет увеличиваться растущими темпами до определенной границы. За ее пределами прирост доходов хотя и продолжается, но замедляющимися темпами, так что в результате наступает ситуация, при которой дополнительные доходы оказываются меньше, чем необходимые для их получения затраты. В основе данного принципа лежит закон предельной производительности, согласно которому в ситуации, когда изменяется лишь один фактор производства, прирост продукции первоначально растет, но после определенного уровня начинает падать, при том, что прирост фактора остается неизменным. Очевидно при этом, что увеличение вложений в землю целесообразно до тех пор, пока прирост дохода превышает прирост издержек.

Принцип сбалансированности (баланса).

Для каждого типа землепользования существуют оптимальная величина и соотношение между факторами производства, при которых обеспечивается максимальная стоимость земли. Если к земле приложено недостаточно внеземельных факторов производства, то она «недозагружена», т.е. затраты на ее приобретение неэффективны. Если же земля «перегружена», то неэффективны вложения в излишние улучшения. В любом случае эффективность землепользования ниже, чем при оптимальном соотношении факторов производства.

Принцип экономического размера.

Данный принцип - обратная сторона принципа сбалансированности. Если принцип сбалансированности говорит о том, что при данной величине земельного участка существует определенное оптимальное количество внеземельных факторов, обеспечивающее максимизацию стоимости объекта, то принцип экономического размера предполагает, что для реализации определенного варианта застройки всегда существует определенное количество земли, обеспечивающее оптимальный масштаб землепользования в соответствии с рыночной конъюнктурой в данном месте.

Принцип экономического разделения

Права на недвижимую собственность следует комбинировать так, чтобы обеспечить максимальную общую ценность объекта. Указанный принцип может быть использован для определения «достаточности» или «избыточности» прав при том или ином использовании недвижимости. Так, речь может идти о том, что продавец недвижимости требует приобретения покупателем в собственность, как здания, так и земельного участка, на котором оно расположено. В то же время с точки зрения максимизации общей ценности недвижимости может быть более разумным аренда земли (например, долгосрочная).

Принцип означает, что права на недвижимость следует разделять и комбинировать таким образом, чтобы увеличить общую стоимость недвижимости.

Третья группа - принципы, связанные с рыночной средой :

· зависимости,

· соответствия,

· спроса и предложения,

· конкуренции,

· изменения.

Принцип зависимости.

Смысл принципа в том, что стоимость объекта недвижимости, обладающего определенными параметрами и используемого тем или иным конкретным образом, зависит от внешней среды, в которой находится объект. При этом в качестве факторов внешней среды выступают характер окружающей застройки, экономические, экологические и иные факторы. Оценивая недвижимость, оценщик должен определить, как влияет местоположение объекта на его ценность для потребителя, и какой вариант использования может быть в условиях данной внешней среды наиболее эффективным (например, отказаться от использования помещения в качестве офиса и использовать его как торговое).

Принцип соответствия.

Суть принципа состоит в том, что характеристики объекта недвижимости - архитектурно-планировочные решения, уровень удобств и услуг - должны соответствовать друг другу и отвечать потребностям и ожиданиям рынка. Этот принцип важен при принятии градостроительных решений, при определении требований, которые предъявляются к объектам разных категорий, и предполагает, что все компоненты объекта соответствуют друг другу.

Нарушение принципа соответствия проявляется через такие процессы как регрессия и прогрессия. Регрессия находит свое отражение в том, что объект, имеющий излишние улучшения, неизбежно потеряет в своей цене, если окружающая его застройка относится к существенно более низкому классу. Например, если в районе, где цена домов не превышает 30 000$, будет построено здание, на которое затрачено 150 000$, то, скорее всего, рынок оценит его существенно ниже произведенных затрат.

Принцип спроса и предложения.

Смысл принципа состоит в том, что цены на недвижимость, в конечном счете, определяются соотношением спроса и предложения на рынке.

Оценщик при определении стоимости объекта должен понимать, какие факторы и каким образом влияют на спрос и предложение на рынке недвижимости, какие изменения этих факторов могут произойти и как эти изменения повлияют на стоимость данного объекта недвижимости.

Должны быть учтены также такие обстоятельства, как низкая эластичность предложения на рынке, наличие факторов, противодействующих действию силам спроса и предложения (например, ограниченные возможности выхода на рынок новых игроков-застройщиков под влиянием местных администраций).

Принцип конкуренции.

Следование данному принципу требует особого внимания к данным о сверхвысокой доходности, поскольку действие конкуренции должно привести к ее снижению до среднеотраслевого уровня. Оценщик должен выяснить, чем обоснованы сверхвысокие прибыли, насколько продолжителен может быть их поток, каковы риски, связанные с его получением.

Принцип изменения.

При оценке недвижимости необходимо принимать во внимание, что как сам объект, так и его окружение, развиваясь, проходят различные этапы. В развитии объектов недвижимости, их комплексов, рынка в целом могут быть выделены такие этапы как зарождение, рост, стабилизация, упадок. Цикличность развития должна приниматься оценщиком при определении стоимости недвижимости, которая неизбежно изменяется с течением времени. Любая оценка стоимости должна осуществляться на определенную дату.

Итоговым, синтезирующим принципом, исходя из которого должна производиться оценка недвижимости, являетсяпринцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ):

наилучшее и наиболее эффективное использование - это такой вариант использования объекта, выбранный из возможных и оправданных, который возможен физически, правомочен юридически, осуществим финансово и обеспечивает либо наивысшую текущую стоимость объекта, либо наивысшую стоимость земли.

Принцип ННЭИ, как видно из его определения, включает в себя четыре составляющих:

· физическая возможность,

· юридическая правомочность,

· финансовая осуществимость,

· экономическая эффективность.

Следование принципу наилучшего использования предполагает сопоставление двух аспектов использования земли - получаемого результата в виде определенного варианта застройки земельного участка и необходимых для достижения данного результата издержек.

Под наилучшим вариантом застройки понимается такой вариант застройки, который обеспечивает максимум дохода при минимуме издержек.

Классическое определение принципа гласит: Наилучшее использование это «.. то использование, выбранное среди разумных, возможных и законных альтернативных вариантов, которое является физически возможным, достаточно обоснованным и финансово осуществимым, и которое приводит к наивысшей стоимости земли» (Дж. Фридман, Н. Ордуэей. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости, М., 1995. с. 270).

Дж. Фридман и Н. Ордуэей выделяют следующие факторы, определяющие наилучшее использование:

· рыночный спрос (определение разумного (т.е. соответствующего тенденциям спроса) варианта использования участка и его конкурентного дифференциала (его преимуществ перед аналогичными по назначению объектами). Величина возможного рыночного спроса может быть определена на основе использования таких показателей как коэффициент емкости рынка и коэффициент проникновения на рынок;

· потенциал местоположения (предполагает анализ земельного участка с учетом его окружения (имеющихся вариантов землепользования) и доступности);

· правовая обоснованность (предполагает анализ правил застройки, имеющихся и возможных ограничений и обременений, позиции населения и пр.);

· ресурсное качество участка (предполагает анализ возможных вариантов использования участка в аспекте взаимодействия факторов производства для определения наилучшего варианта застройки с точки зрения выгод (продаж) и затрат. При этом важны не сами по себе минимум затрат или максимум выгоды, критерий - максимум дохода (разницы).

· технологическая обоснованность (определение возможности реализации проекта застройки в установленные сроки с нужным качеством);

· финансовая обеспеченность (способность проекта обеспечить возврат вложенных средств и дохода с учетом периода получения средств, выручки, затрат и пр.) .

При анализе варианта наилучшего использования следует обратить также внимание на следующие обстоятельства:

Во-первых, в чистом виде принцип наилучшего использования применим к доходной недвижимости, т.е. такой, которая приобретается для извлечения дохода (независимо от ее функционального назначения). Наилучшим является такой вариант, при котором объект недвижимости за определенный период времени принесет самый высокий чистый доход».

Во-вторых, вариант использования должен быть реально возможным, а не умозрительным, т.е. вовсе не обязательно перебирать все теоретически мыслимые варианты застройки земельного участка, выбор сравниваемых вариантов должен основываться на реальной оценке состояния рынка и земельного участка.

В-третьих, наилучшее использование - не вечно. С течением времени под влиянием изменения характера окружающей застройки, транспортных путей и пр. вариант наилучшего использования неизбежно измениться. Вопрос стоит лишь в том, как скоро это произойдет, а это зависит от того, насколько верным в долгосрочном плане является выбор того или иного варианта использования. Важно иметь в виду также, что как окружение влияет на объект, так и объект влияет на окружение, сам становится частью последнего.

В-четвертых, по общему правилу, вариант наилучшего использования должен комплиментарный характер, дополнять окружающую застройку. При этом, однако, следует правильно понимать принцип комплиментарности. В каждом данном случае он имеет собственное выражение. Например, под ним может пониматься и строительство еще одного жилого дома в микрорайоне, но может пониматься и строительство торгового комплекса в жилом микрорайоне, и строительство торгового комплекса в ряду ему подобных.

В-пятых, наиболее глубоким теоретическим основанием принципа наилучшего использования является теория общего экономического равновесия. Наилучшее использование это такое использование, которое соответствует равновесию спроса и предложения, которое всегда является лишь моментом в развитии рынка.

В-шестых, в полной мере принцип наилучшим образом применим к оценке свободных (незастроенных) земельных участков, для которых возможен максимальный диапазон вариантов использования. При этом возможно, что наилучшее использование может быть и таким, которое потребует расширения участка путем присоединения к нему соседних. При этом речь должна при этом идти о сравнении затрат на приобретение дополнительной земли и приобретаемых при этом выгод.

Если речь идет о застроенном участке, то применение принципа наилучшего использования может предполагать и сравнение различных вариантов использования уже существующих улучшений и сравнение вариантов их модернизации. При этом в любом случае необходимо оценить как издержки, связанные с тем или иным вариантом и доходы, который он может принести, используя методы расчета чистой текущей стоимости.

Принцип, а точнее, концепция наилучшего использования является одной из фундаментальных основ экономики, оценки, управления и развития недвижимости. При оценке стоимости недвижимости этот принцип означает, что оценщик должен исходить из того, что разумный приобретатель будет стремиться к наилучшему использованию недвижимости, а значит, именно, исходя из этого варианта, должна определяться стоимость объекта. При развитии недвижимости застройщик для успеха должен стремиться к тому, чтобы реализуемый им проект соответствовал бы наилучшему использованию земельного участка или преобразуемого здания. При управлении уже существующим объектом менеджер должен стремиться обеспечить наилучшее использование объекта управления.

Факторы, влияющие на стоимость недвижимости

Стоимость недвижимости зависит от целого ряда факторов, которые могут быть отнесены к трем различным иерархическим уровням.

1. Первый уровень – уровень влияния результатов взаимодействия четырех основных факторов: социальных, экономических, физических и политических.

На этом уровне анализу и оценке подлежат факторы, носящие общий характер, не связанные с конкретным объектом недвижимости и независящие непосредственно от него, но косвенно влияющие на процессы, происходящие с недвижимостью на рынке, и, следовательно, на оцениваемый объект.

2. Второй уровень – уровень влияния локальных факторов.

На этом уровне исследуются такие факторы, как:

· местоположение:

Транспортная доступность;

Пешеходная доступность;

Наличие и состояние коммуникаций;

Наличие объектов социально-культурного назначения;

Размещение объектов;

Примыкающее окружение.

· физические характеристики:

Физические параметры;

Качество строительства и эксплуатации;

Наличие коммунальных услуг;

Состояние недвижимости;

Функциональная пригодность и использование;

Привлекательность, комфорт.

· условия продаж:

Залоги и заклады;

Особые условия сделок;

Мотивы продавцов и покупателей.

· временные факторы:

Дата оценки;

Даты известных сделок по аналогам.

· условия финансирования:

Сроки кредитования;

Процентные ставки;

Условия выделения средств.

3. Третий уровень включает в себя:

· архитектурно-строительные факторы:

недвижимость должна соответствовать климатическим условиям, быть хорошо спланирована, иметь хорошее естественное освещение помещений, привлекательный внешний вид, т.е. архитектурно-планировочное решение оказывает заметное влияние на стоимость недвижимости.

· финансово-эксплуатационные факторы:

Эксплуатационные расходы;

Стоимость строительства.

Оценка финансово-эксплуатационных факторов включает в себя оценку объема имущественных прав.

Поскольку оценка недвижимости – субъективный процесс. то неизбежно возникает вопрос: а насколько можно доверять выводам оценщика.

Важно, чтобы оценщик не только соблюдал правила профессиональной этики, был независим в своих суждениях, но и был профессионально грамотен, максимально точно учитывал все многообразие факторов, которое влияет на цену недвижимости, правильно интерпретировал имеющиеся данные, для этого и существуют принципы, которым он должен следовать при оценке недвижимости.

Принципы оценки недвижимости – методические правила, которые позволяют оценщику правильно оценить, как все многообразие факторов, присущие рынку недвижимости влияет на стоимость недвижимости.

Принципы оценки объектов недвижимости могут быть условно объединены в следующие четыре группы:

1. Принципы, основанные на представлениях пользователя.

2. Принципы, связанные с объектами недвижимости (земля, здания, сооружения).

3. Принципы, связанные с рыночной средой.

4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

Оценивая объект недвижимости, необходимо по возможности учитывать все или основные принципы оценки, чтобы получить более достоверную и точную оценку стоимости объекта недвижимости.

I. Принципы пользователя.

К принципам, основанным на представлениях пользователя, относятся:

1. Принцип полезности.

2. Принцип замещения.

3. Принцип ожидания.

Принцип полезности заключается в том, что всякий объект недвижимости обладает стоимостью только в том случае, если он полезен какому-нибудь инвестору и может быть использован для реализации определенных функций или личных потребностей.

Полезность – способность данного объекта недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте в данное время (не вообще, а именно в данных условиях).

Принцип замещения определяется следующим образом: типичный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены, за которую может быть приобретен или построен (с учетом фактора времени) аналогичный объект. Следовательно, максимальная стоимость оцениваемого объекта определяется минимальной ценой приобретения аналогичного объекта с эквивалентной полезностью.

Принцип замещения используется во всех трех подходах к оценке недвижимости затратном, доходном, сравнительном.

Затратный подход основан на применении калькуляции затрат, которые связаны с созданием и приобретением данного вида недвижимости.

Доходный подход базируется на предположении, что между стоимостью объекта недвижимости и доходом, который этот объект может приносить, существует определенное соотношение.

Подход сравнительного анализа продаж характеризуется анализом рыночных продаж аналогичных и сходных сданным объектом недвижимости.

С точки зрения затратного подхода принцип замещения означает – никто из рациональных покупателей не заплатит за объект недвижимости больше, чем он может заплатить за покупку (долгосрочную аренду земельного участка и строительство на нем аналогичного объекта с учетом сроков строительства и возможных потерь в связи с этим).

С точки зрения доходного подхода принцип замещения может быть сформулирован следующим образом: стоимость объекта недвижимости устанавливается на уровне величины эффективного капиталовложения необходимого для приобретения сопоставимого замещающего объекта, приносящего желаемую прибыль, или стоимость объекта недвижимости определяется конкурентными элементами сравнения среди альтернативного выбора вариантов инвестирования, приносящих аналогичную величину прибыли.

С точки зрения сравнительного подхода принцип замещения гласит: если на рынке имеется несколько аналогичных объектов недвижимости с одинаковой полезностью, то спросом будет пользоваться объект с минимальной стоимостью.

Принцип ожидания связан с представлениями пользователя объекта недвижимости и гласит: стоимость объекта приносящего доход определяется величиной денежного потока, ожидаемого от использования оцениваемого объекта, а также суммой ожидаемой от его перепродажи.

Ожидание – это установление текущей стоимости доходов или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения недвижимостью.

Важное значение имеет, за какой период времени будет получен ожидаемый доход, т.к. рубль инвестора сегодня стоит больше, чем рубль, который будет получен завтра.

Процесс приведения будущих доходов в денежном эквиваленте к их текущей стоимости называется дисконтированием.

II. Принципы, связанные с объектами недвижимости.

Данные принципы связаны прежде всего с землей на которой расположен объект. Это:

· принцип остаточной продуктивности земли;

· принцип предельной продуктивности;

· принцип оклада;

· принцип возрастающего и уменьшающегося дохода;

· принцип сбалансированности;

· принцип экономического размера;

· принцип экономического разделения.

1. Принцип остаточной продуктивности (или производительности) заключается в том, что в основе стоимости земли лежит ее остаточная продуктивность (производительность). Чтобы понять это положение, необходимо признать, что любой вид деятельности, как правило требует наличия четырех составляющих производства: капитала, труда, управления и земли.

Каждая составляющая производства должна быть покрыта из доходов от предпринимательской деятельности. Однако поскольку земля физически недвижима, а другие составляющие привлекаются к ней для осуществления предпринимательской деятельности, в первую очередь оплачиваются труд, капитал, управление, а остаток дохода выплачивается владельцу земли как рента.

Таким образом, остаточная продуктивность выражается доходом, приходящимся на землю; после оплаты затрат на труд, капитал и управление.

2. Принцип вклада.

Вклад – сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость объекта вследствие наличия или отсутствия какого-либо элемента. При этом величина такого увеличения (уменьшения) может быть как выше, так и ниже затрат на его создание.

Теоретической основой принципа вклада является концепция предельной производительности, согласно которой максимальная эффективность достигается тогда, когда предельный доход становится равным предельным затратам, связанным с его получением соответственно этому дополнительные затраты имеют смысл до тех пор, пока они приносят доход, больший, чем сами затраты.

3. Принцип возрастающей и уменьшающейся доходности.

Суть этого принципа состоит в том, что увеличение капиталовложений в основные составляющие производства обуславливает увеличение темпов роста прибыли лишь до определенного предела, после которого прирост прибыли становится меньше, чем прирост капиталовложений в недвижимость. Данный предел соответствует максимальной стоимости объекта недвижимости.

Любые последующие дополнительные капиталовложения в недвижимость не дадут пропорционального увеличения прибыли, следовательно, и пропорционального увеличения стоимости объекта недвижимости.

Поэтому следует предварительно проанализировать различные варианты использования земельного участка и только после этого сделать окончательный выбор типа объекта недвижимости для строительства на этом участке.

4. Принцип сбалансированности.

Формируется следующим образом: составляющие производства должны сочетаться между собой в определенной пропорции.

Лишь при оптимальном сочетании всех четырех составляющих производства с объекта недвижимости будет получен максимальный доход и, следовательно, стоимость объекта недвижимости при оценке будет выше.

Сбалансированность – это когда любому типу землепользования соответствуют оптимальные суммы различных факторов производства, при сочетании которых достигается максимальная стоимость земли.

5. Принцип экономического размера:

На любом рынке существует оптимальное количество земли, необходимое для наиболее эффективного использования различных типов собственности. Экономический размер – это количество земли необходимое для достижения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночными условиями в данном местоположении (например, объединение двух мелких участков земли в один, оптимального размера повышает их суммарную стоимость).

6. Принцип экономического разделения: имущественные права на объект недвижимости следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости.

Действующее законодательство позволяет разделять и продавать по отдельности имущественные права. Право собственности подразумевает права владения пользования и распоряжения имуществом.

Кроме права собственности имущественными правами являются: право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) имущественного пользования, право хозяйственного владения и право оперативного управления, а также различного вида сервитуты – право ограниченного пользования объектом недвижимости.

Разделение имущественных прав на объект недвижимости может осуществляться следующим образом:

1. Физическое разделение – это разделение объекта недвижимости на части: подвал, этажи, мансарда и пр. Для земельного участка – разделение прав на поверхность земли и на ее недра, разделение земельного массива на отдельные участки.

2. Разделение по времени владения – это различные виды аренды, пожизненное владение, будущие имущественные права и пр.

3. Разделение совокупности имущественных прав собственности – права владения срочного или бессрочного пользования, распоряжения, пожизненного владения, хозяйственного ведения, оперативного управления и право ограниченного использования объекта недвижимости.

4. Разделение имущественных прав среди участников – совместная аренда, товарищества, акционерные общества, контракты с оговоренными условиями продажи.

5. Разделение по залоговым правам – закладные, налоговые залоги, судебные залоги, участие в капитале.

Использование в практике имущественных отношений перечисленных выше типов разделений совокупности имущественных прав и их оптимальное соединение позволяют увеличит стоимость объектов недвижимости.

Принципы, связанные с рыночной средой.

К данной группе принципов относятся принципы:

· зависимости;

· соответствия;

· спроса и предложения;

· конкуренции;

· изменения.

1. Принцип зависимости (или принцип внешнего воздействия). Различные факторы внешней среды оказывают влияние на стоимость объекта недвижимости.

Необходимо помнить, что во всех случаях местоположение – основной фактор. влияющий на стоимость объекта недвижимости, и с него следует начинать анализ стоимости объектов недвижимости.

К основным факторам относится также близость объекта недвижимости к развитой инфраструктуре, т.е. связь с рынком пользователя.

Два этих фактора – местоположение объекта и связь с рынком пользователя – в совокупности составляют понятие «экономическое местоположение недвижимости». Этот суммарный фактор оказывает наибольшее влияние на стоимость объекта недвижимости.

2. Принцип соответствия . Объект недвижимости, не соответствующий существующим в настоящее время рыночным стандартам, имеет меньшую стоимость.

Соответствие означает, в какой степени архитектурный стиль и уровни удобства и услуг, предлагаемых объектом недвижимости, отвечают потребностям и ожиданиям рынка недвижимости.

Исходя из этого принципа, следует не только знать стандарты, соответствия для данного рынка недвижимости, но и следить за тенденциями их развития, чтобы предвидеть будущую стоимость оцениваемого объекта недвижимости.

К принципам, связанным с природой недвижимости относятся принцип остаточной продуктивности; принцип вклада; принцип возрастающей и уменьшающейся отдачи; принцип пропорциональности; принцип экономического размера; принцип экономического разделения.

Принципы, связанные с природой недвижимости:

• остаточной продуктивности;
• вклада;
• возрастающей и уменьшающейся отдачи
• пропорциональности;
• экономического размера;
• экономического разделения

Принцип остаточной продуктивности. Согласно положениям экономической теории, продуктивная деятельность предполагает наличие четырех факторов: земли, труда, капитала и предпринимательства (координации), которые отражают основные группы материальных и нематериальных ресурсов, обеспечивающих производственные потребности.

Каждый из этих факторов должен быть обеспечен доходом, полученным от этой деятельности. Однако вследствие того, что земля физически недвижима, а труд, капитал и предпринимательство привлекаются к ней, то продуктивность земли выражается тем доходом, который остается после покрытия затрат на эти факторы и выплачивается собственнику земли как рента. Иными словами, земля имеет остаточную продуктивность и обретает ценность только тогда, когда имеется положительный остаток после оплаты всех других факторов производства.

В тоже время земля не должна рассматриваться как пассивный фактор. Благодаря своим характеристикам и, прежде всего, местоположению, она позволяет удовлетворять специфические потребности, минимизировать общие издержки, и/или увеличивать общий доход. Соответственно, чем больше привносимый землей доход, тем больше ее стоимость.

В оценке недвижимости принцип остаточной продуктивности реализуется в том, что текущая стоимость земли определяется чистым доходом, оставшимся после того, как оплачены все затраты, связанные с управлением и функционированием недвижимости, а капитал, инвестированный в земельные улучшения, полностью возмещен. Иными словами, земля может давать только остаточный доход без фиксированной или необходимой ставки отдачи.

Факторы производства и их компенсация

В самом общем виде данный принцип может быть проиллюстрирован следующим примером.

Доход от сдачи в аренду застроенного участка составляет 40000 долл., а капитал, инвестированный в здание и землю – соответственно 120000 долл. и 30000 долл.

• Доход, полученный от аренды в течение года 40000 (минус)
• Покрытие затрат, связанных с управлением и функционированием недвижимости 22000 (минус)
• Обеспечение отдачи (10%) и возврата (2,5%) ивестированного в земельные улучшения капитала
  + 120 000 х 12.5% = 15 000 = 37000 (равно)
• Остаточный доход на землю 3000 и капитал, инвестированный в землю, дает 10% ежегодной отдачи:
  3 000 /30 000 = 10%.

Естественно, что остаточная продуктивность земли будет зависеть от соотношения четырех факторов производства, которое реализуется в принципах вклада, пропорциональности, увеличивающейся или уменьшающейся отдачи.

Принцип вклада (принцип предельной продуктивности). Согласно данному принципу стоимость любого компонента недвижимости измеряется той величиной, на которую стоимость всей недвижимости увеличивается при его существовании или уменьшается при его отсутствии. При этом дополнительные инвестиции становятся экономически целесообразными, лишь при условии, что они обеспечат соответствующее увеличение дохода.

Вклад – это сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость недвижимости вследствие наличия или отсутствия какого–либо фактора производства.

Иными словами, вклад – это прирост стоимости всей недвижимости в результате привнесения какого-либо нового компонента, а не фактические затраты на сам этот компонент. Тем самым, использование принципа вклада позволяет определить излишние или недостающие улучшения с точки зрения наиболее эффективного использования недвижимости.

Примером реализации этого принципа при оценке недвижимости является также определение рыночной стоимости земельных улучшений, которая определяется разницей между рыночной стоимостью улучшенной недвижимости и рыночной стоимость собственно земли. Прямым следствием принципа вклада является принцип возрастающей и уменьшающейся отдачи.

Принцип возрастающей и уменьшающейся отдачи. Сущность данного принципа заключается в том, что по мере увеличения какого-либо ресурса общая отдача сначала увеличивается, а затем начинает уменьшаться.

В экономической теории данный принцип соответствует закону убывания предельной продуктивности. Данный закон относится к ситуации, когда изменяется только один фактор, тогда как остальные при этом остаются постоянными. Величина изменяемого фактора, после которой прирост дохода начинает уменьшаться, называется точкой уменьшения предельной продуктивности.

Применительно к оценке недвижимости в соответствии с этим принципом дополнительные инвестиции в земельные улучшения приведут к увеличению дохода с земли до определенной границы, после чего прирост дохода станет меньше прироста капиталовложений. Данная граница отвечает максимальной стоимости недвижимости.

Следует заметить, что принцип возрастающей и уменьшающейся отдачи касается не только земельных улучшений. В книге Е.И.Тарасевича «Оценка недвижимости. Энциклопедия оценки. - СПб: изд-во гос. технич. ун-та, 1997. - 422 с.», приводится пример действия принципа возрастающей и уменьшающейся отдачи, относительно количества земельных участков.

Так, застройщик имеет возможность разбить земельный массив на любое количество участков и, соответственно, на каждом участке построить односемейный жилой дом. Очевидно, что от размеров участка будет зависеть цена продажи жилой недвижимости, и, соответственно, будет изменяться общий доход застройщика (табл. 5.2).

Изменение общего дохода застройщика в зависимости от количества участков

Данный пример иллюстрирует, что точка уменьшения предельной продуктивности соответствует 4 участкам, так как дальнейшее увеличение количества участков приводит к уменьшению общего дохода.

Принцип пропорциональности состоит в том, что любому типу недвижимости соответствует оптимальное сочетание компонентов, при котором достигается максимальная стоимость земли. Если нарушается данный принцип, то появляется "недоулучшенная" или "переулучшенная" недвижимость, которая, скорее всего, потребует либо обновления, либо рефинансирования или продажи.

Диспропорция возникает, когда сооружение характеризуется недостаточными усовершенствованиями, например, слишком маленькая автостоянка при большом офисном здании, или наоборот, переоснащено по отношению к характеру земельного участка. Она существует также тогда, когда затраты по предоставлению и объемы предоставляемых услуг для занимающих его лиц неадекватны или избыточны по сравнению с характером сооружения или окружающего соседства. В любом из этих случаев земля теряет стоимость из-за неэффективного использования.

Пропорциональность - оптимальное сочетание компонентов недвижимости, при котором достигается максимальная стоимость земли.

Принцип пропорциональности применим не только к отдельным объектам недвижимости, но и их совокупности в масштабах квартала, района, города. Он предполагает оптимальное сочетание определенных типов землепользования в пределах конкретной территории, которое может обеспечить максимальную стоимость всех земельных ресурсов. В то же время избыточное количество однотипных объектов в районе приводит к уменьшению ее стоимости.

В любом случае, для поддержания высокой ценности земли ее функциональное использование и характер улучшений должен соответствовать существующим правилам землепользования, а также потребностям и ожиданиям местного рынка. Новые объекты, появляющиеся на рынке, должны учитывать наличие существующих и строящихся объектов для максимизации своих шансов по достижению общей пропорциональности.

Естественное функционирование рынка всегда направлено на достижение сбалансированности и пропорциональности. Поэтому этот принцип широко используется при определении рыночной стоимости и применяется в процессе анализа наиболее эффективного использования, предполагающего получение максимального чистого операционного дохода и максимальной стоимости земли. По сути, принцип пропорциональности связывает между собой принципы остаточной продуктивности, вклада, возрастающей и уменьшающейся отдачи.

Достижение наиболее эффективного использования соблюдением еще двух принципов связанных с внутренней структурой недвижимости: оптимальным размером ее физических компонентов (принцип экономического размера) и распределением, связанных с ней прав (принцип экономического разделения).

Принцип экономического размера предполагает наличие оптимального размера недвижимости, который наилучшим образом соответствует рыночным предпочтениям, типу землепользования и окружению. Отклонения от экономического размера, как правило, приводят к снижению привлекательности и стоимости объекта.

Понятие экономического размера в равной степени применимо и к земельным участкам, и к земельным улучшениям. Если в районе жилой усадебной застройки обычным является земельный участок площадью 1500 кв. м, то уменьшение ее до 750 кв. м, вероятнее всего, приведет к снижению стоимости земли в расчете на 1 кв.м. Аналогичный эффект будет иметь и чрезмерное увеличение общей площади жилого дома, расположенного на участке.

Экономический размер - оптимальный размер недвижимости, который наилучшим образом соответствует рыночным условиям, типу землепользования и окружению.

В районах, где нарушен принцип экономического размера, на практике наблюдается эффект прироста стоимости консолидированного (объединенного) участка. Например, каждый из двух соседних земельных участков в районе промышленной застройки, по отдельности может оказаться слишком маленьким для размещения промышленного предприятия. Будучи объединенными, они приобретут значительно большую ценность для промышленной застройки. При этом стоимость консолидированного участка, скорее всего, будет больше, чем сумма стоимостей каждого из участков, продаваемых раздельно. В этом состоит суть понятия совокупной (марьяжной) стоимости.

Два соседних земельных участка, будучи купленными по 15000 долл. и 12000 долл. соответственно, после их объединения были проданы за 32000 долл. То есть совокупная стоимость обеспечила прирост в 10000 долл.:

• Стоимость консолидированного участка 32000 (минус)
• Стоимость первого участка 15000 (минус)
• Стоимость второго участка 12000 (равно) = 27 000
• Прирост стоимости 5000

Таким образом, принцип экономического размера - это тот же принцип пропорциональности, хотя и рассматриваемый в иной плоскости.

Принцип экономического разделения. Экономическое разделение предполагает, что право собственности на недвижимость может быть разделено на два или более имущественных интереса, сочетание которых приведет к возрастанию общей стоимости объекта.

Имущественные права могут быть разделены относительно:

• физических компонентов (земля, здания, помещения, надземное и подземное пространство);
• финансовых компонентов (собственный и заемный капитал, совместный и долевой капитал);
• времени (различные виды аренды, несовпадающие периоды владения, будущие имущественные права);
• полноты правомочий (ограниченное право пользования чужим имуществом, доверительное управление, ограничение на использование имущества).

Распределение имущественных прав, связанных с недвижимостью, целесообразно настолько, насколько оно позволяет обеспечить оптимальную структуру настоящих и ожидаемых выгод и как следствие – максимальную стоимость.

Например, собственник земельного участка может предоставить право застройки отдельно на наземную (под строительство офиса) и подземную (под строительство гаража) части участка двум различным застройщикам. Или, при временном разделении, вполне оправданно будет заключение нескольких договоров аренды одной и той же недвижимости с несовпадающими периодами пользования. Или, очевидным будет увеличение стоимости недвижимости в пользу, которой установлен сервитут, дающий право на ограниченное использование соседнего участка для выезда на магистраль.

Важной сферой реализации принципа экономического разделения, которая будет рассмотрена в последующих главах, посвященных финансовому анализу недвижимости, является определение оптимального сочетания интересов застройщиков, вкладывающих в объект недвижимости собственный капитал, и кредиторов, предоставляющих ипотечные ссуды.

Любому человеку свойственно не только желание заработать больше, но и стремление сохранить и приумножить уже заработанное. Времена, когда деньги прятались в кубышку или зарывались в землю, к счастью, остались в прошлом. Сейчас есть много способов сохранить и приумножить свой капитал. Например, открыть вклад в банке. Однако на рынке вкладов царит такое многообразие, что без специальной подготовки разобраться в нём не так-то просто. Выбрать для себя наиболее выгодный вклад поможет Сравни.ru.

Зачем нужны вклады?

Для начала стоит определиться, чего вы хотите: просто сохранить накопленные средства, обезопасить себя от инфляции и колебаний курсов валют, быстро получить максимальную прибыль или заставить деньги работать, принося определенный доход? Банки готовы выполнить любой каприз вкладчика, но при этом они никогда не упустят своей выгоды. Вкладчик ни в коем случае не должен терять бдительность. Подходить помещению своих средств на счет в банке он должен не менее серьезно, чем к взятию кредита. Есть несколько основных параметров, которые необходимо учитывать при выборе вклада: тип, срок, валюта и сумма вклада. Существуют и другие немаловажные моменты: возможность пополнения вклада, частичного снятия денежных средств со счёта, автоматической пролонгации договора вклада, капитализация процентов, график выплаты процентов. Разберем всё по порядку.

Какие существуют виды вкладов?

На сегодняшний день существуют два основных вида вкладов: срочный и до востребования. Вклад до востребования – это вклад без указания срока хранения, который возвращается по первому требованию клиента. То есть, человек в любой момент может забрать из банка свои деньги и причитающиеся ему проценты. Срочный вклад вносится на определённый срок, который указывается в договоре вклада. В этом случае за досрочное снятие наличных со счёта клиенту придётся заплатить немалую комиссию, которая зачастую делает сделку бессмысленной.

Процентные ставки по срочным вкладам, как правило, выше. Это связано с тем, что банку известен срок, на который вкладчик положил деньги. По вкладам до востребования проценты ниже среднерыночных значений из-за риска внезапного снятия денег со счета вкладчиком, что, естественно, банку не выгодно.

Нужно сказать, что у многих банков существуют специальные программы депозитов. Каждое предложение можно, конечно, отнести к одному из 2-ух основных типов депозитов (к срочным или до востребования), но при этом оно будет иметь свои индивидуальные особенности. Это могут быть льготы вкладчикам, принадлежащим к определённым социальным группам (студенты, пенсионеры) или же привилегии, которые даёт открытие вклада (бесплатный выпуск кредитной карты, скидки в организациях-партнёрах банка и пр.)

Можно выделить в отдельные группы долгосрочные вклады, вклады с предварительным уведомлением об изъятии и условные вклады. Долгосрочные вклады подразумевают внесение денежных средств в банк на срок более года и наличие у клиента определённой цели (например, накопить денег на покупку земельного участка). Вклад с предварительным уведомлением предполагает, что клиент должен известить банк о снятии денежных средств со счёта за определённое время до операции. До уведомления срок вклада не ограничен, после же он превращается в обыкновенный срочный вклад. Условный вклад открывается третьим лицом на имя вкладчика. При этом вкладчик может начать самостоятельно распоряжаться суммой только при наступлении определённых обстоятельств, указанных в договоре вклада. Если указанные обстоятельства ещё не наступили, то лицо, на которое открыт вклад, может пользоваться им только с письменного разрешения лица, открывшего вклад. При этом условия в договоре не должны противоречить закону. Условные вклады часто открываются родителями для обеспечения будущего их детей.

В какой валюте открыть вклад?

Что до валюты вклада, то это могут быть рубли, одна иностранная валюта (доллары, евро) или несколько различных валют. По рублевым вкладам ставки выше, чем по валютным. Это обосновано инфляцией – рубль дешевеет быстрее других популярных в России валют. Мультивалютный вклад открывается, как правило, в трёх валютах: рублях, долларах США и евро. Это позволяет минимизировать риски от колебания курсов валют. По каждой валюте банком устанавливается отдельная процентная ставка. Если вкладчик видит, что одна из валют вклада падает в цене и, скорее всего, будет падать дальше, он может уменьшить её долю в общей сумме, дав банку указание конвертировать падающую валюту в другую, более выгодную. На конвертации вкладчик немного потеряет, ведь банк меняет деньги по своему курсу, не всегда самому выгодному. Для получения дохода по мультивалютному вкладу нужно переводить средства вклада в ту валюту, которая имеет устойчивый тренд к росту. Стоит отметить, что для мультивалютных вкладов характерна более низкая процентная ставка, чем по вкладам в одной валюте. Хороши мультивалютные вклады для тех, кто знает рынок – вкладчик в данном случае подобен игроку на бирже.

Что такое капитализация процентов?

Капитализация процентов – это схема, по которой начисленные по вкладу проценты прибавляются к сумме вклада. Таким образом растет сумма вклада и, соответственно, размер следующей прибыли по нему. В итоге доход по вкладу с капитализацией будет выше, чем по вкладу без капитализации с аналогичной процентной ставкой. В качестве шутливого примера можно привести такие цифры: обычный вклад в 10.000 рублей под 9% годовых превратиться через сто лет в 100 тыс. рублей, а вклад с капитализацией процентов на тех же условиях в более чем 50 млн. рублей.

Естественно, процентные ставки по вкладам с капитализацией несколько ниже, чем по обычным. При заключении договора банковского вклада с капитализацией процентов, банки, как правило, оговаривают следующие условия:
1. Размер процентной ставки;
2. Периоды начисления процентов и сроки их капитализации;
3. Выплата промежуточных (внутри срока) процентов путем их причисления к вкладу;
4. Возможность и условия продления договора вклада.

Все эти условия требуют внимания клиента. Возможность пролонгации особенно важна для тех, кто не просто хочет сберечь деньги, а накопить на что-то конкретное, а различные комиссии могут существенно уменьшить сумму прибыли. От того, как часто происходит капитализация процентов (ежемесячно, ежеквартально, ежегодно), напрямую зависит скорость роста суммы вклада.

Капитализация процентов может быть особенно выгодна тем, кто кладет деньги в банк на длительный срок, поскольку после каждого отчетного периода будет увеличиваться сумма, на которую будут начисляться следующие проценты.

Сказать, что какой-то вклад однозначно более выгоден, чем другой, нельзя. Любая программа может быть интересна одному человеку, и абсолютно не интересна другому. При заключении договора для вкладчика важно внимательно проанализировать договор, а так же помнить, что существует государственная программа страхования вкладов, и какими бы выгодными не казались условия банка, оставлять в нем более 700 тыс. рублей не стоит.