Расходы на страхование предмета залога. Какие виды страхования при ипотеке обязательны? Что такое страхование залога по ипотеке

Часто, передавая заемщику кредитные средства, банк-кредитор, желая уменьшить свои финансовые риски, ставит условием кредитования обеспечение задолженности залогом. Как правило, залогом становятся как различное производственное оборудование, здания и сооружения, что принято называть основными средствами или долгосрочными активами, так и оборотные средства – запас товара или материалов на складе. Это имущество может быть как собственностью заемщика, так и собственностью третьих лиц – залогодателей. В этом случае в дополнение к кредитному договору заключается договор залога, где залогодателем выступает либо сам заемщик, либо третье лицо.

При кредитовании частных лиц залогом может выступать принадлежащая заемщику недвижимость, транспортные средства, ценные бумаги, драгоценности и другие ценные вещи.

В большинстве случаев предмет залога подлежит страхованию. Исключение составляют земельные участки, ценные бумаги, переданные в залог, драгоценные металлы, финансовые вложения в другие организации, а также объекты недвижимости и другая собственность, по которым собственник еще не вступил в права владения. В этом случае банк-кредитор требует заключение договора страхования с одной из компаний, определяемых кредитным учреждением. Документы, подтверждающие наличие страховки, предъявляются в банк еще до момента заключения договора кредитования.

Как оформляется страхование предмета залога

Обычно заложенное имущество страхуется по всем основным группам рисков – от хищения, утраты, гибели, повреждения и так далее. Условия страхования определяются внутренними правилами страховой компании. Поскольку условия страхования, а также процедура выплат по страховым случаям у каждой компании свои, то и банк для себя определяет перечень тех страховщиков, с которыми предпочитает работать. Именно из этого перечня заемщику и следует выбрать страховую компанию. Оформленный полис в компании, не входящей в этот перечень, не будет для банка основанием для признания страховки осуществленной.

Оформлять страховой полис банк чаще всего требует на весь период кредитования. Если срок действия кредитного договора дольше, чем действие полиса (а это, как правило, один год), то страховка подлежит продлению на тех же условиях в полном объеме.

В случае наступления страхового случая сумма страховой выплаты должна покрывать всю задолженность перед банком по кредиту. Это условие обязательно поставит банк. А это значит, что залоговая (одновременно и страховая) стоимость имущества не может быть меньше суммы кредита.

Как выплачивается страховка

В случае наступления страхового случая страховщик выплачивает сумму банку-кредитору. Если страховой выплаты было достаточно, чтобы покрыть сумму основного долга по кредиту, а также процентов по нему, то остаток выплаты направляется заемщику. Для этих целей между ссудополучателем, страховой компанией и банком-кредитором заключается тройственной соглашение о том, что в случае наступления страхового случая по полису страхования заложенного имущества, выгодоприобретателем становится банк-кредитор. И такое соглашение банк потребует подписать также еще до момента заключения кредитного договора.

Самым дорогим по стоимости является страхование автомобилей и других автотранспортных средств. Это связано с тем, что риск гибели, утраты, повреждения, словом, наступления страхового случая, выше, чем у других предметов залога. Самая низкая цена страховки у объектов недвижимости. Ведь согласитесь, эти объекты невозможно украсть и трудно повредить.

На первый взгляд, страхуя предмет залога по требованию банка, вы несете дополнительные расходы, тем самым увеличивая стоимость кредита. Но это мероприятие убережет вас от неприятностей, если утрата или повреждение заложенного имущества все же произойдет. Тогда на вас свалится не только убыток от утраты имущества, но и останется обязательство перед банком, которое необходимо будет выплачивать по согласованному графику. В случае же страхования залога за вас эту проблему решает страховая компания.

Основная задача кредитных организаций - построить грамотную систему управления кредитными рисками, чтобы свести к минимуму возможность невозврата средств заемщиками. Страхование залогового имущества является одним из способов минимизации потерь для банка. Кто должен заключать договор страхования залогового имущества? Может ли банк сделать обязательным страхование залога? От каких рисков страхуют залог? Ответим на эти вопросы в данной статье.

Что это и для чего нужно?

Есть 3 вида обеспечения кредита: без какого-либо обеспечения, с поручительством третьих лиц и с предоставлением залогового имущества. В последнем случае заемщик гарантирует банку, что в случае неисполнения им обязательств (прекращения выплат по кредиту) во владение банка перейдут заранее определенные материальные ценности, которые и являются предметом залога. В качестве таких материальных ценностей может выступать недвижимое имущество, земельные наделы, автомобили и т.д.

В большинстве случаев предмет залога остается во владении заемщика до тех пор, пока он не нарушит условия кредитного договора. Вследствие этого возникает риск, что в процессе эксплуатации предмет залога утратит свою ценность (автомобиль попадет в ДТП, в квартире случится пожар и др.). Чтобы обезопасить себя банк может настоять на страховании залогового имущества. С одной стороны, пункт 2 статьи 16 Закона «О защите прав потребителей» запрещает организациям обусловливать приобретение одних товаров, необходимостью приобретения других. Значит, заемщик может отказаться от страхования, но он продолжит претендовать на кредит. С другой, банк может завысить процентную ставку по кредиту, сделав его не таким привлекательным.

Единственный случай, когда банк по закону может обязать заемщика застраховать залоговое имущество - предоставление ипотечного кредита. Согласно статье 31 Федерального залога «Об ипотеке» особенности страхования залога (в данном случае недвижимого имущества) определяются кредитным договором, и если банк указал такую необходимость, то заемщик обязан будет это сделать.

Страхование залогового имущества выгодно в первую очередь для кредитной организации. Так она гарантирует, что в случае неисполнения должником своих обязательств, средства по кредитному договору все равно будут возвращены на счет. Тем более страхование залогового имущества осуществляется за счет средств заемщика. Банк при этом никаких дополнительных потерь не несет. Для заемщика страхование залогового имущества выгодно в том отношении, что при возникновении обстоятельств, препятствующих совершению выплат по кредиту и одновременном уничтожении (порче) залогового имущества, кредит не повиснет неподъемным грузом, а будет выплачен за счет средств страховой компании. Большинство заемщиков предпочли бы не страховать залоговое имущество, считая такое страхование лишней тратой средств, но здесь многое зависит от самого банка.

Объект страхования и возможные риски

В данном случае объект страхования - это залоговое имущество, предоставленное банку в качестве обеспечения кредита. Страховые компании могут отказаться от страхования какого-то определенного вида материальных ценностей. Так, почти наверняка будет отказано в страховании следующих предметов:

Ценных бумаг (облигаций, векселей);
Драгоценных и полудрагоценных металлов, а также изделий из этих металлов;
Доли какого-либо предприятия;
Имущества, находящегося в неисправном, аварийном состоянии;
Имущества, которое в силу определенных причин нельзя использовать по его прямому назначению;
Имущества, которое находится в регионе с высокой вероятностью стихийных бедствий.

Кредитные организации предлагают заемщикам застраховать залоговое имущество в аккредитованных ими страховых компаниях. Так банк будет уверен в надежности страхового полиса и в том, что он будет включать в себя максимально полный перечень страховых случаев, при наступлении которых страховщик обязан будет выплатить возмещение банку. К стандартному списку страховых случаев относится:

Пожар;
Взрыв;
Мошеннические действия со стороны третьих лиц (кража имущества);
Техногенные аварии;
Стихийные бедствия.

Если в результате любого из этих событий залоговое имущество будет повреждено, страховая компания должна будет выплатить страховое возмещение. В зависимости от страховщика приведенный список страховых случаев может уменьшаться или дополняться иными ситуациями. Банку выгодней аккредитовать те страховые компании, которые предоставляют максимально возможный перечень страховых случаев.

Особенности заключения договора и совершения выплат

Договор страхования залогового имущества может быть трехсторонним, когда в его составлении участвует страховая компания, заемщик и кредитная организация, или двусторонним, когда в его составлении участвует страховая компания и заемщик. В большинстве случаев в качестве выгодоприобретателя указывается банк. То есть при наступлении страхового случая страховщик совершит выплату возмещения сразу в пользу банка. Если окажется, что сумма возмещения больше суммы задолженности по кредиту, банк вернет заемщику переплаченные средства и закроет заем. Если суммы страхового возмещения не хватает для того, чтобы покрыть всю задолженность, она остается за заемщиком и тот совершает платежи в обычном режиме до тех пор, пока не погасит кредит.

Срок действия договора страхования должен быть равен сроку действия договора кредитования. Если кредитование предоставлено на 10, 20 и более лет, страховщик может обязать заемщика периодически продлевать страховку за отдельную страховую премию. Продление договора страхования залогового имущества особенно актуально при ипотечном кредитовании, когда заем предоставляется на большой промежуток времени.

Заключение

Для кредитной организации страхование залогового имущества выгодно со всех сторон: банк не платит за заключение договора страхования, но по его условиям становится выгодоприобретателем при наступлении страхового случая. Заемщику же страхование залогового имущества не так выгодно, но в данном случае многое зависит от банка, который может вынудить клиента застраховать предмет залога.

С развитием рынка ипотечного и автокредитования страхование предмета залога в пользу банка приобретает все большее распространение, что обуславливает актуальность подробного исследования понятия «страховой интерес», поскольку при отсутствии соответствующего интереса у страхователя или выгодоприобретателя договор страхования признается недействительным

Экскурс в историю

Еще в 1898 г. Гражданский кассационный департамент правительствующего Сената Российской империи в одном из решений по страховому праву указал, что «договор страхования есть договор самостоятельный, материальным предметом которого служит интерес, связанный с целостностью имущества; цель его — вознаграждение возможного ущерба этому интересу от предполагаемой опасности.

Страховать свой интерес может не только собственник, но и временный владелец для обеспечения от страха: первый — целости имущества, второй — полного пользования имуществом».

В ст. 368 ГК РСФСР 1922 г. этот интерес прямо отождествлялся с убытками (ущербом), «которые страхователь или выгодоприобретатель могут понести при наступлении страхового случая (страховой интерес)».

Действующий ГК РФ указывает на необходимость наличия интереса в сохранении имущества (ст. 930 ГК РФ), не определяя понятия «страховой интерес».

Однако согласно ст. 929 ГК РФ, по договору имущественного страхования лицу, в пользу которого он заключен, возмещаются убытки, причиненные застрахованному имуществу вследствие этого страхового случая*(2), т.е. фактически ГК РФ также указывает на связь интереса в сохранении имущества с возможными убытками.

Страховой интерес

Вместе с тем понятие «интерес в сохранении имущества» однозначно шире понятия интереса, выраженного в убытках.

В этом, по мнению автора, преимущество данного ГК РФ, который позволяет допустить и иные виды заинтересованности (выставление претензий в связи с утратой имущества, залог, уничтожение которого не во всех случаях влечет к появлению у залогодержателя убытков, и пр.).

Несмотря на наличие множества различных на первый взгляд мнений относительно страхового интереса, большинство исследователей сходятся в одном: под страховым интересом понимается убыток, который страхователь или выгодоприобретатель могут понести в результате гибели или повреждения застрахованного имущества.

Статья 930 ГК РФ сужает применение понятия «страховой интерес»: страховой интерес должен быть основан на законе, ином правовом акте или договоре, т.е. страхователь или выгодоприобретатель должны иметь не просто теоретически возможный интерес, а интерес, закрепленный законом, иным правовым актом или договором.

Страхватель в договоре страхования

Таким образом, «страхователем в договоре имущественного страхования может быть лишь тот, кому застрахованное имущество принадлежит на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления, либо лицо, которое осуществляет владение и (или) пользование имуществом в силу договора или имеет иной, основанный на договоре аренды, жилищного найма, безвозмездного пользования, доверительного управления и т.п. титул».

Представляется обоснованной точка зрения, что интерес должен присутствовать именно на момент заключения договора страхования, поскольку утрата интереса в дальнейшем влечет иные последствия, чем недействительность договора, в частности обязанность уведомления страховщика об увеличении страхового риска и пр.

Вместе с тем, действующим законодательством понятие интереса в сохранении имущества определено недостаточно подробно: не установлены его признаки, отсутствуют четкие критерии для определения случаев и момента его возникновения.

В связи с этим не всегда очевидны пределы «растяжимости» данного понятия (например, имеется ли интерес банка в сохранении незаложенного имущества должника для целей обращения на него взыскания в исполнительном производстве в общем порядке).

Также имеются сложности с подтверждением интереса в случаях отсутствия указания на это в законе или договоре (даже в случае с залогодержателем, права которого формально возникают только при неисполнении обязательств должника).

Зарубежный опыт

В этом смысле представляется интересным максимально широкое определение страхового интереса, приведенное в Кодексе страхования одного из американских штатов.

В нем указано, что любой интерес в имуществе, либо наличие какой-либо связи с ним, либо возможность возникновения у лица ответственности, связанной с ним, такого характера, что предполагаемая угроза может стать причиной претензий к лицу, в интересах которого осуществляется страхование, является страховым интересом.

Кодекс предусматривает, что при страховании имущества страховой интерес может существовать как:

уже существующий интерес;
интерес, находящийся в процессе возникновения и основанный на уже существующем интересе;
ожидаемый интерес, соединенный с уже существующим интересом в той части, в какой они связаны.

На основании изложенного, считаем допустимым утверждать о наличии у лица интереса в сохранении имущества в случае возможности (вероятности) появления у данного лица убытков или иных неблагоприятных последствий при наступлении страхового случая с имуществом, которые вытекают прямо или косвенно из установленных законом, иным правовым актом или договором для данного лица прав в отношении имущества.

Проблемы определения интереса в сохранении предмета ипотеки у банка

Выгодоприобретателем является третье лицо, имеющее интерес в сохранении имущества, в пользу которого заключен договор страхования.

Договор страхования может быть заключен также в пользу третьего лица без указания его имени (страхование «за счет кого следует») (п. 3 ст. 930 ГК РФ). Так, ФАС Московского округа в Постановлении от 30 января 2001 г. по делу N КА-А40/40-01 сделал вывод о том, что для признания договора страхования действительным необходимо наличие страхового интереса у лица, в пользу которого осуществляется страхование.

Банки, как правило, не используют страхование в пользу любого залогодержателя, предпочитая указывать конкретного выгодоприобретателя.

Существует также точка зрения, что страховой интерес ведет себя как оборотоспособный объект гражданских прав и может участвовать в обороте.

В качестве ее обоснования можно привести ст. 960 ГК РФ, в соответствии с которой при переходе прав на имущество договор страхования не прекращает своего действия, а права и обязанности по нему переходят к новому правообладателю, имеющему интерес в сохранении имущества.

Вместе с тем, по мнению большинства судов, смена выгодоприобретателя осуществляется исключительно по заявлению страхователя. В связи с этим в договоре страхования страхователь вынужден прописывать свое согласие (поручение) со сменой выгодоприобретателя в случае уступки прав по кредиту.

Выгодоприобретатель — это лицо, которое, не являясь стороной в договоре, связывающем страхователя и страховщика, приобретает право требовать исполнения обязательств страховщика в свою пользу.

В основе такой конструкции — положения о договоре в пользу третьего лица, установленные ст. 430 ГК РФ. В частности, это положения об отсутствии права требования страхователем исполнения договора в свою пользу (что существенно затрудняет процедуру защиты страхователем своего права в суде) и возможности появления такого права лишь в случае отказа выгодоприобретателя от получения исполнения.

Основным требованием к выгодоприобретателю, как указано выше, выступает интерес в сохранении имущества. Вкратце рассмотрим основные дискуссии в области определения страхового интереса залогодержателя.

Страховой интерес залогодержателя

Страховой интерес возникает у залогодержателя только в случае передачи ему заложенного имущества

В соответствии с п. 2 ст. 344 ГК РФ только при передаче предмета залога залогодержателю последний отвечает за его утрату в размере действительной стоимости имущества, а за его повреждение — в размере суммы, на которую эта стоимость понизилась, независимо от суммы, в которую был оценен предмет залога.

В этом случае залогодержатель имеет определенный интерес в сохранении имущества, поскольку несет ответственность за его утрату или повреждение и, следовательно, может выступать выгодоприобретателем.

В иных случаях, по мнению лиц, поддерживающих данную точку зрения, залогодержатель не имеет интереса в сохранении имущества, так как риск гибели (и, соответственно, убытков) лежит на залогодателе.

Страховой интерес у залогодержателя отсутствует в любом случае

Ряд практиков утверждают, что убытки банка в любом случае связаны не с сохранностью имущества (т.е. возникают не непосредственно от утраты/повреждения предмета ипотеки), а с неисполнением договорных обязательств заемщиком, что подлежит страхованию в качестве предпринимательских рисков (риска невозврата кредита), а не имущества.

Страховой интерес возникает у залогодержателя только в случае неисполнения основного обязательства

Сторонники такой позиции утверждают, что при отсутствии просрочек либо ненаступлении срока исполнения основного обязательства и страхового случая убытки у залогодержателя не возникают.

В подтверждение указывается, что в силу абз. 2 п. 1 ст. 334 ГК РФ залогодержатель только в случае неисполнения должником обеспеченного залогом обязательства имеет преимущество перед другими кредиторами залогодателя в получении удовлетворения не только из стоимости заложенного имущества, но и из страхового возмещения за утрату или его повреждение независимо от того, в чью пользу оно застраховано, если только утрата или повреждение не произошли по причинам, за которые залогодержатель отвечает.

Изложенное, по мнению сторонников данной позиции, позволяет сделать вывод о том, что получение удовлетворения возможно лишь при неисполнении обеспеченного залогом обязательства, в противном случае интерес в сохранении имущества у залогодержателя отсутствует.

Данная точка зрения возникла именно вследствие того, что в ст. 334 ГК РФ получение страхового возмещения приравнено к залоговому возмещению.

Отметим, что в п. 3 ст. 31 Федерального закона от 16 июля 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон) определение не связано с исполнением/неисполнением обязательств: «Залогодержатель имеет право на удовлетворение своего требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, непосредственно из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано…»

Ввиду отсутствия легального определения страхового интереса в правоприменительной практике возникали случаи отказа банку в выплате страхового возмещения вследствие повреждения заложенного имущества, который мотивировался отсутствием интереса. Показательно дело, рассмотренное ФАС Дальневосточного округа.

Арбитражный суд Амурской области отказал банку в выплате возмещения, мотивируя это отсутствием интереса в сохранении имущества. Суд вышестоящей инстанции признал, что у банка имелся интерес в сохранении застрахованного автомобиля, основанный на кредитном договоре и договоре залога.

Установив наличие у банка-выгодоприобретателя интереса в сохранении застрахованного автомобиля, основанного на вышеназванных договорах, и факт имеющейся задолженности по кредитному договору, суд апелляционной инстанции, правильно применив ст. 930, 168, 334, 929 ГК РФ, обоснованно отменил решение суда первой инстанции и взыскал со страховой компании страховую сумму.

Указанные позиции, безусловно, имеют право на существование, однако, по мнению автора, не учитывают следующего:

в соответствии со ст. 334 ГК РФ залог является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, в силу которого кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) в случае неисполнения должником этого обязательства имеет превосходство перед другими кредиторами в получении удовлетворения из стоимости заложенного имущества.

Таким образом, при утрате/повреждении предмета залога залогодержатель лишается такого обеспечения и не сможет удовлетворить свои требования из данного имущества, что повлечет появление у него убытков в размере обеспечиваемых залогом и неисполненных требований.

Это определенно указывает на наличие установленного законом интереса залогодержателя в сохранении имущества независимо от того, передан ему предмет залога или нет.

Договором залога и (или) кредитным договором, как правило, также установлено, что залог выступает обеспечением исполнения обязательств, и соответственно установлен интерес банка в сохранении имущества;

вероятностный характер подобных убытков имеет место быть и обусловлен существом самого залога, являющегося лишь обеспечительной мерой.

Банк действительно не понесет убытков, если должник надлежащим образом исполнит обязательство, однако, как уже было сказано ранее, формулировка интереса в сохранении имущества допускает и вероятностный характер возникновения убытков на момент заключения договора страхования;

абз. 2 п. 1 ст. 334 ГК РФ, также используемый сторонниками противоположных позиций, напротив, при буквальном толковании определенно говорит о наличии интереса в сохранении имущества, поскольку указывает на право получить удовлетворение из страхового обеспечения.

Страховое возмещение

Следует разделять собственно страховой интерес и условия получения страхового возмещения, которые являются разными понятиями. Возможность получения возмещения при неисполнении и есть подтверждение страхового интереса залогодержателя на дату заключения договора страхования.

Обратим внимание, что объем обязательств должника перед банком не влияет на наличие или отсутствие страхового интереса.

Страховой интерес и сумма обязательств, по нашему мнению, имеют различную природу: первый распространяется на предмет ипотеки в полном объеме, так как означает именно отношение к объекту, а не к его части пропорционально размеру задолженности.

Другое дело — размер страхового возмещения, на которое может претендовать банк. Поскольку получение страхового возмещения в некотором роде приравнено к получению удовлетворения из стоимости предмета ипотеки («на тех же началах» — ст. 334 ГК РФ), то размер возмещения приравнен к размеру требования, обеспеченному законом. ,

Здесь можно привести также п. 6 ст. 350 ГК РФ, в котором указано, что, если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, превышает размер обеспеченного залогом требования залогодержателя, разница возвращается залогодателю.

Вместе с тем для исключения споров касательно размера и порядка возмещения рекомендуется прямо в кредитном договоре указывать направление суммы страхового возмещения на погашение (в частности, досрочное) требований кредитора, как и в договоре страхования указывать размер возмещения выгодоприобретателю.

Предмет залога

Отметим, что п. 6.3.1. Положения ЦБ РФ от 26 марта 2004 г. «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности» определил, что к обеспечению может быть отнесен залог:

земельных участков,
предприятий, зданий,
сооружений,
квартир,
другого недвижимого имущества,
оборудования,
сырья,
материалов,
готовой продукции, товаров только при условии, что предмет (предметы) залога застрахован залогодателем в пользу кредитной организации, принявшей его в качестве залога по ссуде (ссудам).

Вправе ли выступать страхователем лицо, не имеющее страхового интереса, в случае если договор страхования заключен в пользу банка?

На практике возникает вопрос: могут ли, допустим, родители заемщика или иное лицо, не являющееся собственником предмета залога, заключить договор страхования предмета залога в пользу банка?

В силу п. 1 ст. 930 ГК РФ имущество может быть застраховано по договору страхования в пользу страхователя или выгодоприобретателя, имеющего страховой интерес.

На первый взгляд, достаточно наличия интереса у лица, в пользу которого заключен договор. Однако п. 2 ст. 930 ГК РФ установлено, что при отсутствии у страхователя или выгодоприобретателя интереса в сохранении застрахованного имущества договор признается недействительным.

Данная норма сформулирована довольно спорно, так как вносит неясность — у кого все-таки должен быть интерес: у страхователя и у выгодоприобретателя одновременно или достаточно интереса одного из них?

Законодатель не указал здесь на необходимость наличия интереса только у лица, в пользу которого заключен договор, напротив, конкретно указал оба понятия, соединив союзом «или», при этом не пояснив, в каких случаях необходимо выбирать, у кого должен иметься интерес.

Союз «или», согласно словарю Ожегова, — «союз одиночный или повторяющийся. Соединяет два или несколько предложений, а также однородные члены предложения, находящиеся в отношениях взаимоисключения».

Если признать, что наличие интереса у страхователя позволяет «отсутствовать» интересу выгодоприобретателя, то получается абсурдный вывод: договор страхования, заключенный страхователем, имеющим интерес, в пользу лица, не имеющего интерес, не является, согласно п. 2 ст. 930 ГК РФ, недействительным.

Вместе с тем союз «и» в данном случае привел бы к худшим последствиям, так как допустил бы отсутствие интереса у одного из указанных лиц.

Таким образом, по мнению автора, интерес должен присутствовать у страхователя и выгодоприобретателя одновременно, поскольку союз «или» в данном случае использован в значении «или страхователя или выгодоприобретателя», т.е. отсутствие интереса у любого из них влечет недействительность договора страхования.

Момент возникновения страхового интереса у банка-выгодоприобретателя

Очевидно, что интерес в сохранении имущества определенно возникает у банка с даты установления залога на объект недвижимости. Пунктом 2 ст. 11 Закона определено, что ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, возникает с момента заключения этого договора.

В силу закона ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не установлено договором. Для залога движимого имущества государственная регистрация договора не требуется.

Отметим, что по ст. 13 Закона в случае, если обеспечиваемой ипотекой обязательство возникло после государственной регистрации договора об ипотеке, права залогодержателя возникают с даты возникновения основного обязательства.

Вместе с тем потребности практики таковы, что договор страхования необходим кредитору уже на дату подписания кредитного договора, хотя бы для того, чтобы иметь представление о готовности страховой компании застраховать именно передаваемое в залог имущество, либо для того, чтобы не просить (требовать) клиента уже после получения кредита застраховать имущество.

Иными словами, до оформления основного обязательства или одновременно с ним договоры страхования, как правило, уже должны быть подписаны.

Но можно ли говорить о наличии интереса до установления залога, например, на дату заключения кредитного договора?

Подписывая кредитный договор, банк, по нашему мнению, определенно заинтересован в сохранении закладываемого имущества, так как из кредитного договора следует, что данное имущество является обеспечением исполнения обязательств и подлежит передаче в залог. Следовательно, договором установлен определенный страховой интерес.

Утверждать о наличии интереса у банка до заключения кредитного договора, на первый взгляд, преждевременно, поскольку ни договором, ни законом какой-либо интерес банка в сохранении имущества не установлен.

Вместе с тем с момента обращения заемщика в банк и согласования банком предполагаемого залога, по нашему мнению, у банка появляется потенциальный интерес в таком залоге, даже при отсутствии кредитного договора.

Выходом в данном случае также представляется установление в самом договоре страхования момента вступления его в силу с даты, с которой связывается возникновение у выгодоприобретателя страхового интереса.

При покупке жилья по ипотеке ваша недвижимость становится предметом залога.

Согласно действующему законодательству все, что является предметом залога, должно быть застраховано.

Дополнительно вы можете приобрести еще несколько видов страховок, но, прежде чем это делать, внимательно подумайте, зачастую они просто не нужны.

Обычно сроки страхования вашего жилья равны срокам ипотеки, а цена может варьироваться.

Что такое страхование недвижимости при ипотеке?

Ипотечное страхование - это страхование риска потери денег кредитора, например, если человек, который взял ипотеку, не может выплатить сумму до конца.

Это очень важный момент при покупке любой недвижимости, и он прописан в законе.

Для начала вам потребуется собрать пакет всех документов для банка и страховой компании:

Справку, подтверждающую ваше здоровье;
Копию нотариально заверенного согласия супруга или супруги продавца на отчуждение жилого помещения;
Справку из психоневрологического диспансера;
Справку из наркологического диспансера.

На следующем этапе вы пишете заявление (его можно получить в банке или ипотечной компании).

Затем банк рассматривает ваше заявление и при положительном ответе проводит предстраховую экспертизу имущества.

Требования к заемщику:

Минимальный возраст не менее 18 лет, в некоторых компаниях с 20 лет;
Максимальный возраст не должен превышать 65 лет, но в некоторых компаниях делаются послабления, где-то достаточно принести несколько дополнительных справок из больницы и с работы;
Многие банки и компании не принимают инвалидов 1 и 2 групп.

Требования к недвижимости:

Не страхуется помещение, которое находится в аварийном состоянии или ветхом здании, а также в зданиях под снос;
Некоторые компании не страхуют квартиры, изношенность которых составляет 70 %, помимо этого, не получают страховку помещения, в которых идут строительные работы;
Некоторые компании (например, «УралСиб») не страхуют недвижимость, которая фигурировала в судебных разбирательствах.

Что можно застраховать при оформлении ипотеки?

Страхование недвижимости, которая является залогом. Не стоит забывать о таких случаях, как пожары, затопления, стихийные бедствия и прочее. Это все является большой угрозой, которая может забрать ваш дом, а вместе с ним и деньги кредитора. Чтобы не допустить этого, банки страхуют стоимость жилья, дабы в случае катастрофы полностью возместить ущерб;
Страхование жизни и трудоспособности. Такая предосторожность будет очень кстати, если вы вдруг серьезно заболеете или утратите дееспособность. Страховая компания возместит весь ущерб банку, а вы останетесь со своей квартирой;
Страхование титула. Нужно только в том случае, если вы думаете, что кто-то сможет посягнуть на вашу собственность. То есть если вы вдруг, не по своей воле, перестанете являться полноправным владельцем недвижимости.

Что необходимо страховать обязательно?

Обязательно нужно страховать только недвижимость, которая служит залогом. Как уже было сказано выше, в случае пожара страховая компания выплатит банку всю оставшуюся сумму по кредиту.

При заключении договора в страховой компании лучше всего в документе указать стоимость всей недвижимости (а не остатка по ипотеке), так в случае несчастья компания не только погасит задолженность по кредиту, но и выплатит вам возмещение.

Что страхуют добровольно?

Страхование жизни и трудоспособности, а также страхование титула вы можете произвести по желанию.

В первом виде страхования заинтересованы все, так, например, в случае смерти заемщика выплачивать ипотеку придется родственникам, принявшим наследство.

Если вы утратили трудоспособность или серьезно заболели, вы тоже вряд ли сможете самостоятельно погасить долг. Для банка и для вас это чревато долгими разбирательствами, которые закончатся отнюдь не в вашу пользу. Поэтому, чтобы обезопасить себя и своих близких, вам предлагается страхование жизни и трудоспособности.

Страхование титула на данный момент довольно бессмысленное дело. Оно необходимо, если у продавца возникнут какие-то наследники, которые не давали согласия на продажу квартиры. Вероятность этого невелика, так как перед продажей каждая сделка проходит тщательную проверку.

На какой срок можно застраховаться?

Сроки страхования:

На весь период ипотечного кредита;
На три года (так как этот период является сроком исковой давности по недействительным сделкам);
На срок, установленный страховой компанией и банком.

От чего зависит цена?

При страховании недвижимости цена для каждого заемщика разная, обычно она составляет 0,3-0,5 от суммы ипотеки.

На образование цены влияет несколько факторов:

состояние дома;
наличие отделки;
конструктивных особенностей здания (например, деревянные перекрытия) и т. п.

Страхование жизни и трудоспособности зависит от:

состояния здоровья;
профессиональной деятельности заемщика.

Цена варьируется от 0,3 до 1,5 % от суммы ипотеки.

Страхование титула зависит от его юридической чистоты (например, отсутствие других претендентов на наследство при продаже квартиры наследником). Цена составляет 0,2-0,7% от суммы ипотеки.

Все платежи осуществляются ежегодно. Банк уведомляет страховую компанию об остатке задолженности заемщика, после чего страховая компания высчитывает сумму страхового взноса. Каждый год платежи уменьшаются.

Как уменьшить тариф на страхование?

Вот несколько вариантов, как уменьшить сумму платежа:

Застрахуйте только те случаи, которые, по вашему мнению, более вероятны. Например, если вы живете рядом с лесом, застрахуйте жилье от пожара.
Вы можете застраховать не все помещение, а его отдельные элементы, к примеру, пол, потолок, стены и так далее. Такой вид страхования лучше всего применим к складским помещениям.
Снижение тарифа на страхование также возможно при партнерских взаимоотношениях риелтора и страховой компании, очень часто они сотрудничают, за счет чего отличившиеся клиенты получают скидку.

Что делать, если наступил страховой случай?

В течение одного дня обратитесь в страховую компанию и банк;
Пригласите эксперта для проведения экспертизы;
Соберите необходимые документы:

заключение эксперта о размере материального ущерба и о стоимости имущества;
справку правоохранительных органов, доказывающую, что страховой случай наступил;
в случае потери дееспособности справку из медицинского учреждения;
в случае смерти застрахованного лица — свидетельство о смерти и ее причине.

Все собранные документы необходимо отнести в страховую компанию, не забудьте также написать заявление об отказе от погашения кредита. Собрав все необходимые документы, вы не только освободите себя от ипотечных выплат, но и получите компенсацию.

Для получения выплат вам необходимо будет предоставить в налоговую инспекцию заявление и прикрепить все необходимые документы:

свидетельство собственника квартиры;
договор о приобретении квартиры;
акт приема или передачи недвижимости;
счета;
кредитный договор.

В течение пяти дней ваше заявление будет рассмотрено, и при положительном решении вам будет возвращена часть денег.

Кто является выгодоприобретателем?

Выгодоприобретатель - это лицо, которому предназначен денежный платеж. Им может быть сам собственник или его наследники.

Также выгодоприобретателем может выступать непосредственно банк, выдавший ипотечный кредит.

Подведем итоги

Итак, существует три вида страхования при ипотеке:

страхование недвижимости;
страхование трудоспособности и жизни;
страхование титула.

Первое является обязательным, остальные — нет.

Сумма платежа по страхованию может варьироваться в зависимости от состояния квартиры и здоровья заемщика.

Честно говоря, перед тем как оформлять ипотеку на покупку новой квартиры, я как-то даже не задумывалась о ее страховании. Голова была занята другие – проценты, первоначальный взнос и т.д. Но, к счастью, муж в этом разбирается, удалось все сделать выгодно. Страховка нужна, но, не стоит попадаться на все уловки страховщиков. Мы застраховались на первые три года, т.к. этот период самый трудный.

Организация застраховала имущество сроком на год, которое выступает в качестве обеспечения по кредиту, который оформляется на организацию. Имущество принадлежит учредителю. Имеет ли право организация равномерно в течение года включить этот расход по налогу на прибыль, т.е. в налоговом учете.?

Расходы заемщика на страхование заложенного имущества, которое принадлежит третьим лицам, могут стать предметом спора с налоговой инспекцией.

Судебная практика свидетельствует, что налоговики на местах исключают расходы заемщика на страхование заложенного имущества, которое ему не принадлежит. Однако большинство судов разрешают заемщикам признавать эти расходы в налоговом учете. Но только при условии, что в договоре залога или кредитном договоре имеется условие о возложении обязанности по страхованию предмета залога именно на заемщика.

Если в договоре залога или кредитном договоре прописано, что обязанности по страхованию возложены именно на залогодателя, суды обычно отказывают заемщику в признании расходов на страховку.

Таким образом, только в том случае, если кредитным договором предусмотрена обязанность заемщика застраховать предмет залога и организация готова отстаивать свои права в суде, такие расходы можно признать в налоговом учете.

Если организация применяет метод начисления, то в общем случае затраты на страхование включаются в расходы при расчете налога на прибыль равномерно:

в течение срока действия договора пропорционально количеству календарных дней в отчетном периоде – если организация платит страховые взносы разовым платежом;
в течение срока, за который уплачена часть страховой премии (год, полугодие, квартал, месяц) пропорционально количеству календарных дней в отчетном периоде, – если организация платит страховые взносы в рассрочку.

Если организация применяет кассовый метод, то независимо от способа расчетов со страховщиком страховые премии (взносы) уменьшают налогооблагаемую прибыль в момент уплаты.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух

Статья 1 приведена из материалов ВИП- версия для коммерческих организаций Системы Главбух

1.Статья : Как обосновать расходы на страхование имущества, которое компании не принадлежит

Нередко организациям приходится страховать имущество, принадлежащее третьим лицам, например, принятое на временное хранение, полученное в лизинг или для транспортировки либо предоставленное учредителем в качестве залога по банковскому кредиту. Налоговый кодекс не уточняет, вправе ли компания при расчете налога на прибыль учитывать расходы на страхование имущества, которое не является ее собственностью. Впрочем, и прямого запрета на признание таких расходов НК РФ не содержит.

Значит, при возникновении расходов на страховку чужого имущества организациям необходимо руководствоваться общими принципами признания расходов в налоговом учете. То есть нужно доказать, что эти затраты экономически оправданны, подтверждены документами и связаны с осуществлением деятельности, направленной на получение дохода (п. 1 ст. 252 НК РФ). Однако даже при таких обстоятельствах налоговики зачастую исключают расходы на страхование чужого имущества, но суды не всегда с этим соглашаются. Проанализируем наиболее распространенные ситуации.

Заемщик застраховал имущество, которое в качестве предмета залога предоставили за него материнская или дочерняя компания либо другое лицо

Залогодателем по кредиту или иному обязательству может быть как сам должник или заемщик, так и третье лицо (п. 1 ст. 335 ГК РФ). Например, в качестве залога по кредиту, предоставленному организации, может выступать личное имущество ее учредителей, директора, активы материнской или дочерней компании.

Инспекторы исключают расходы заемщика на страхование заложенного имущества, которое принадлежит третьим лицам*

Если предмет залога кредитор не получает на хранение (например, объект недвижимости, производственное оборудование, товары в обороте), то он обычно требует, чтобы заложенное имущество застраховали (подп. 1 п. 1 ст. 343 ГК РФ). Чаще всего такое имущество страхуется за счет заемщика. Ведь прежде всего он заинтересован в получении кредита. Хотя возможны и другие варианты.

Передаваемое в залог имущество обязан застраховать залогодатель, а фактически его страхует заемщик. Если в договоре залога или кредитном договоре прописано, что обязанности по страхованию возложены именно на залогодателя, суды обычно отказывают заемщику в признании расходов на страховку *(постановления ФАС Поволжского от 02.08.11 № А12-17486/2010 и от 17.05.07 № А12-16837/06-С36 , Северо-Западного от 13.11.06 № А66-2735/2006 округов).

Арбитры исходят из того, что в этом случае расходы заемщика на страхование заложенного имущества нельзя считать экономически оправданными. Ведь он осуществил их для исполнения договора залога, стороной которого даже не являлся.

В договоре страхования в качестве страхователя указан собственник этого имущества, а страховку за него оплатил заемщик. Этот вариант составления договора также вызывает претензии и у налоговиков, и у судов. Например, заемщик признал расходы по такому договору страхования, а инспекторы в ходе выездной проверки исключили их. Суды в подобных случаях соглашаются с налоговиками и отказывают заемщику в учете спорных затрат, так как стороной договора страхования является залогодатель, а не заемщик* (постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 23.08.11 № А32-29438/2010 и от 06.12.10 № А32-28733/2009-1/380).

О.З. Беляева,

референт государственной гражданской службы РФ 2-го класса

Елена Вайтман,

эксперт журнала «Российский налоговый курьер»

Страхование имущества относится к имущественному страхованию наряду со страхованием ответственности и предпринимательских рисков ().

Такое страхование является обязательным, если условия и порядок его осуществления определяются федеральными законами о конкретных видах обязательного страхования. Однако законов об обязательном страховании имущества пока нет.

Налоговый учет затрат на страхование (как добровольного, так и обязательного) зависит от периодичности уплаты страховой премии и от метода признания доходов и расходов, который применяет организация*.

Если организация применяет метод начисления, то в общем случае затраты на страхование включите в расходы при расчете налога на прибыль равномерно*:

В течение срока действия договора пропорционально количеству календарных дней в отчетном периоде – если организация платит страховые взносы разовым платежом;

В течение срока, за который уплачена часть страховой премии (год, полугодие, квартал, месяц) пропорционально количеству календарных дней в отчетном периоде, – если организация платит страховые взносы в рассрочку.

Так поступайте, если договор заключен на срок, превышающий один отчетный период по налогу на прибыль (т. е. месяц или квартал).

Если срок договора не превышает одного отчетного периода по налогу на прибыль, то затраты на страхование включайте в состав расходов при расчете налога на прибыль в момент оплаты.

Такой порядок предусмотрен пунктом 6 статьи 272 Налогового кодекса РФ.

Если организация применяет кассовый метод, то независимо от способа расчетов со страховщиком страховые премии (взносы) уменьшают налогооблагаемую прибыль в момент уплаты (п. 3 ст. 273 НК РФ).

Если в бухгалтерском и налоговом учете организация признает расходы на страхование по-разному, в учете возникнут временные разницы (п. 10 ПБУ 18/02).

Олег Хороший

государственный советник налоговой службы РФ II ранга

С уважением,

Светлана Волошина, эксперт Системы Главбух.

Ответ утвержден Сергеем Гранаткиным,

ведущим экспертом Системы Главбух.